鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１０６０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,660)
c	２０１１１３０ -1035	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,660)
d	２０１１１３０ -1037	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	２０１１０００ -1027	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南22m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 102.0]	2,382,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,500,000
b	(　 ) 2,212,008	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,521,689	100 [ 122.2]	2,063,575		2,170,000
c	(　 ) 2,102,777	100 [ 100.0]	[ 125.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,632,677	100 [ 124.5]	2,114,600		2,220,000
d	(　 ) 2,815,337	100 [ 100.0]	[ 120.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,228,253	100 [ 136.7]	2,361,560		2,480,000
e	(　 ) 2,415,148	100 [ 130.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,024,124	100 [ 99.1]	2,042,507		2,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	取材により割高	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
e	取材により割高	％／月 +1.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,310,000 円／㎡]

仙台青葉 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,820,123	17,965,732	40,854,391	19,479,000	21,375,391	（　0.9321） 19,924,002	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	474,381,000 円　　　　（　 2,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	180.90	Ｓ5F1B	1,105.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	219 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	180.90	75.1	135.90	4,200	570,780	10.0	5,707,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	180.90	71.8	129.90	12,600	1,636,740	12.0	19,640,880
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.90	71.8	129.90	6,000	779,400	10.0	7,794,000
							0.0	0
3～ 5	店舗	180.90	71.8	129.90	3,600	467,640	10.0	4,676,400
							0.0	0
塔屋～		20.00

計		1,105.40	71.1	785.40		4,389,840		47,171,880
								0

⑨年額支払賃料	4,389,840 円　×　12ヶ月　＝　 52,678,080 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 785.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,424,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な店舗ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,102,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,726,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,376,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,171,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 443,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,820,123 円　　　　（　 268,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１２２　　　　-16	6,559 ( 6,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	6,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,050 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１１１２２　　　　-20	5,916 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	5,988
c	２０１１１２２　　　　-21	4,082 ( 3,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	5,722

仙台青葉 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,208,000 円	302,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,315,432 円	62,102,880　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,757,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,080,400 円	302,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,965,732 円　（　　　　　　 82,035 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,105.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,479,000 円（　　　　　 88,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,820,123 円
②総費用	17,965,732 円
③純収益　①－②	40,854,391 円
④建物等に帰属する純収益	19,479,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,375,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,924,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,381,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-11

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

印

TEL.

鑑定評価額

493,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町３丁目４番１０｢一番町３－４－２６｣				②地積　(㎡)	219 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ5F2B	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ中心的商業地域	東15m市道、北側道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

集客力のある専門店等が集積
する繁華性の高いアーケード
街

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅北方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

広域的な商圏を有し、ブランドショップが多く、老舗デパートに近い商業地域。周辺地域の小売・飲食業等の商
況は堅調。消費増税後の駆け込み需要の反動は小さい。当面の間、地価は上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部の中央通り（ハピナ名掛丁、クリスロード、マーブルロード商店街）、一番町通（ブラン
ドーム、サンモール、一番町四丁目商店街）のアーケード街を中心とする地域。歩行者専用道路で小売店舗が集積。仙
台の代表的なショッピング街であり路面店の賃貸需要は堅調である。２階以上は建物の構造や品等によってはテナント
の入居が難しく、不動産投資法人の投資対象とはなり難い。近年、ブランドショップの進出もみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性、遅
効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は全て商業地域内の取引で、売買に当
たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的でより市場動向を反映していると判断できるので
、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,210,000 円／㎡

[117.2]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[105.0]
100

2,260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、空室率改善を背景に、中心部の収益
物件は需要増加。適格物件の減少で投資法人
の動きは鈍化するが地元企業、個人投資家の
積極姿勢が続く。

老舗デパートに近くブランドショップの立地
が多い。路面店の賃貸需要は旺盛。仙台駅周
辺に人の流れが集中するなか高級店街の特色
が濃厚になる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０００ -1030	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	西15m市道、東8m、二方路		商業 (80,600)
b	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０１１０６０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,660)
d	２０１１１３０ -1009	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２０１１１３０ -51	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,044,354	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	3,318,592	100 [ 92.0]	3,607,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	3,790,000
b	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 103.2]	2,355,254		2,470,000
c	(　 ) 2,212,008	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,528,325	100 [ 120.1]	2,105,183		2,210,000
d	(　 ) 1,540,843	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,943,174	100 [ 87.0]	2,233,533		2,350,000
e	(　 ) 3,603,686	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.3]	3,481,642	100 [ 150.3]	2,316,462		2,430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +1.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,370,000 円／㎡]

仙台青葉 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,531,655	23,135,508	42,396,147	22,446,000	19,950,147	（　0.9541） 19,034,435	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	453,200,833 円　　　　（　 2,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	180.90	ＲＣ5F1B	1,105.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	219 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１～５階をフロア貸しの店舗とした賃貸用建物を想定

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	180.90	75.1	135.90	5,500	747,450	10.0	7,474,500
							0.0	0
1～ 1	店舗	180.90	71.8	129.90	13,038	1,693,636	12.0	20,323,632
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.90	71.8	129.90	7,250	941,775	10.0	9,417,750
							0.0	0
3～ 5	店舗	180.90	71.8	129.90	3,980	517,002	10.0	5,170,020
							0.0	0
塔屋～		20.00

計		1,105.40	71.1	785.40		4,933,867		52,725,942
								0

⑨年額支払賃料	4,933,867 円　×　12ヶ月　＝　 59,206,404 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 785.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,980,863 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗賃貸市場の実態を考慮し標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,187,267 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,151,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,036,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,725,942 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 495,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,531,655 円　　　　（　 299,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１３２　　　　-1015	9,847 ( 9,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	11,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,168 円/㎡　月額支払賃料（　 13,038 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１１１３２　　　　-1016	13,136 ( 13,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	14,596
c	２０１１０１２　　　　-21	11,691 ( 11,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	13,392

仙台青葉 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,740,000 円	348,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,453,708 円	69,187,267　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,104,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,141,200 円	348,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,135,508 円　（　　　　　　 105,642 円／㎡）　　（経費率　　 35.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	348,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,105.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,446,000 円（　　　　　 102,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,531,655 円
②総費用	23,135,508 円
③純収益　①－②	42,396,147 円
④建物等に帰属する純収益	22,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,950,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,034,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 453,200,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,070,000 円／㎡）