鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -9	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２０１１０６０ -38	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、南8m、角地		商業高度地区3種駐車付置義務 (100,500)
c	２０１１１３０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	２０１１０６０ -1017	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２０１１１１０ -1	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 678,081	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	776,581	100 [ 81.2]	956,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	956,000
b	(　 ) 1,005,728	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	951,784	100 [ 97.8]	973,194		973,000
c	(　 ) 869,146	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	808,671	100 [ 83.2]	971,960		972,000
d	(　 ) 599,837	100 [ 100.0]	[ 118.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	713,206	100 [ 73.4]	971,670		972,000
e	(　 ) 659,443	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	683,937	100 [ 69.3]	986,922		987,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +1.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 972,000 円／㎡]

仙台青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,862,957	12,943,784	42,919,173	29,655,000	13,264,173	（　0.9526） 12,635,451	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	287,169,341 円　　　　（　 845,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	240.20	ＲＣ7	1,617.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	340 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上事務所（各階の部分貸し）を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.70	82.9	159.70	4,200	670,740	12.0	8,048,880
							0.0	0
2～ 6	事務所	240.20	83.4	200.40	3,500	701,400	6.0	4,208,400
							0.0	0
7～ 7	事務所	204.20	80.5	164.40	3,500	575,400	6.0	3,452,400
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

計		1,617.90	82.0	1,326.10		4,753,140		32,543,280
								0

⑨年額支払賃料	4,753,140 円　×　12ヶ月　＝　 57,037,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,326.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,037,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,923,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,553,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,543,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 309,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,862,957 円　　　　（　 164,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１００２　　　　-12	2,955 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０１１０２２　　　　-28	3,692 ( 3,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,846
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,250,000 円	450,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,923,884 円	58,477,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,279,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,590,000 円	450,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	450,000 円	450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	450,000 円	450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,943,784 円　（　　　　　　 38,070 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	450,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,617.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,655,000 円（　　　　　 87,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,862,957 円
②総費用	12,943,784 円
③純収益　①－②	42,919,173 円
④建物等に帰属する純収益	29,655,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,264,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,635,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 287,169,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 845,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-4

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅谷　正志

印

TEL.

鑑定評価額

313,000,000 円

１㎡当たりの価格

920,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央２丁目６番１６外｢中央２－６－１９｣				②地積　(㎡)	340 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	広瀬通 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ファッション関連等若者向け
の店舗が多い商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅に近いアパレル、飲食等多様な店舗展開が見られる地域である。仙台市の中心的な商業地域であり、地価
は投資需要の高まりから上昇傾向にて推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 682,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ仙台駅・地下鉄広瀬通駅に近い高度商業地域背後にある商業地域であり、主たる需要者は資力を有す
る地元民間企業、事業会社に加えて投資資金の対象にもなる。中心商業地はオフィス空室率の改善と金融緩和による投
資需要の高まりから、上昇基調にて推移している。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で３億円程度であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台駅に近く商店街通り背後の小売店舗が多い商業地であり、自己使用を目的とする民間企業、事業会社等の他、投資
目的での地元企業、ファンド資金が需要者と考えられる。従って市場で実際に取引された実証性のある比準価格と、投
資目的による賃貸事業を想定した収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 700,000 円／㎡

[113.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.8]

[100.0]
100

922,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    805,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内商業地はオフィス空室率改善に金融
緩和による幅広い投資需要が加わり上昇とな
っている。

商店街通り背後で人通りの多い地域であるた
め繁華性が高く、地価は上昇で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０６０ -38	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、南8m、角地		商業高度地区3種駐車付置義務 (100,500)
b	２０１１１３０ -9	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２０１１１３０ -45	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２０１１１３０ -1017	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,005,728	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	951,784	100 [ 99.9]	952,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	953,000
b	(　 ) 678,081	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	776,581	100 [ 81.3]	955,204		955,000
c	(　 ) 661,718	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	713,332	100 [ 75.3]	947,320		947,000
d	(　 ) 716,705	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	828,511	100 [ 87.5]	946,870		947,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

仙台青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,044,500	13,066,343	38,978,157	28,007,500	10,970,657	（　0.9299） 10,201,614	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	231,854,864 円　　　　（　 682,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	240.20	ＲＣ7	1,617.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	340 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

都心にあり、店舗・事務所需要が見込めるため、１階店舗、２階以上事務所を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.70	82.9	159.70	4,250	678,725	12.0	8,144,700
							0.0	0
2～ 6	事務所	240.20	83.4	200.40	3,284	658,114	6.0	3,948,684
							0.0	0
7～ 7	事務所	204.20	80.5	164.40	3,334	548,110	6.0	3,288,660
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

計		1,617.90	82.0	1,326.10		4,517,405		31,176,780
								0

⑨年額支払賃料	4,517,405 円　×　12ヶ月　＝　 54,208,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,326.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な水準を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,208,860 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,895,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,753,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,176,780 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 289,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,116 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,044,500 円　　　　（　 153,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１３２　　　　-1022	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	4,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,284 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１０２２　　　　-30	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,812
c	２０１１０２２　　　　-31	2,511 ( 2,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,643

仙台青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,782,443 円	55,648,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,548,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,335,000 円	425,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	850,000 円	425,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,066,343 円　（　　　　　　 38,430 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,617.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,007,500 円（　　　　　 82,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,044,500 円
②総費用	13,066,343 円
③純収益　①－②	38,978,157 円
④建物等に帰属する純収益	28,007,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,970,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,201,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,005 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,854,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682,000 円／㎡）