鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１１３０ -1015	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	２０１１０００ -1027	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南22m市道、西8m、角地		商業 (80,600)
d	２０１１１１０ -1051	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m国道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
e	２０１１１３０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 100.0]	2,430,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 2,038,522	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,213,252	100 [ 83.9]	2,637,964		2,640,000
c	(　 ) 2,415,148	100 [ 130.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,008,200	100 [ 93.0]	2,159,355		2,160,000
d	(　 ) 1,543,386	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	2,002,663	100 [ 96.0]	2,086,107		2,090,000
e	(　 ) 2,889,325	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,106,024	100 [ 114.4]	2,715,056		2,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	取材により割高	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	取材により割高	％／月 +1.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,400,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,996,015	36,608,134	67,387,881	40,248,000	27,139,881	（　0.9321） 25,297,083	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	602,311,500 円　　　　（　 1,970,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～９階事務所

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

２００ｍ以内に契約駐車場７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,445	1,016,364	12.0	12,196,368
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	4,956	807,184	10.0	8,071,840
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,473,836		76,771,088
								0

⑨年額支払賃料	7,473,836 円　×　12ヶ月　＝　 89,686,032 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	107,561,472 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,302,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,259,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,771,088 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 737,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,996,015 円　　　　（　 340,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１３２　　　　-64	7,324 ( 7,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	5,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,997 円/㎡　月額支払賃料（　 4,956 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１３２　　　　-1022	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	4,168
c	２０１１０６２　　　　-1013	6,590 ( 6,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,406

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,120,000 円	624,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,006,434 円	107,561,472　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,868,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,364,800 円	624,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	624,000 円	624,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	624,000 円	624,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,608,134 円　（　　　　　　 120,027 円／㎡）　　（経費率　　 35.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	624,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,248,000 円（　　　　　 131,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,996,015 円
②総費用	36,608,134 円
③純収益　①－②	67,387,881 円
④建物等に帰属する純収益	40,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,139,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,297,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,311,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,970,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-2

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

印

TEL.

鑑定評価額

702,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央２丁目１０番１２｢中央２－１０－２０｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ9	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北36m市道	水道、ガス、下水	広瀬通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地下鉄駅に近接する幹線道路
沿いの高度商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市中心部の繁華性は増大する傾向にあり、市から都心再開発プロジェクトが発表され、投資法人等による優
良大型物件への投資意欲は今後も高いと予測され、地価についても、当面は上昇していくものと予想する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広瀬通及び中心部幹線道路沿いの高度商業地域である。需要者は、機関投資家、大手不動産会社、投資法
人などが典型である。仙台市から再開発プロジェクトが公表され、中心部の優良物件に対する需要は続く一方で供給は
少ない。オフィスビル、ホテルのほか、更地取引も見られるが、利回りは低下傾向にある。優良物件の供給は少なく中
心となる価格帯は見出しにくいが、価格水準は、２００万円／㎡～３００万円／㎡程度が中心と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者は土地の持つ収益性の観点から意思決定を行う投資法人等であるが、賃料の粘着性、遅効性の観点から収益
価格はやや低位に求められる傾向にあるほか、収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいる。一方、比準価格は不動
産の取引市場における実際の売買事例に基づいて試算しており、実証的な価格である。従って、比準価格を重視しつつ
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,000,000 円／㎡

[115.0]
100

100
[102.0]

100
[100.0]

[100.0]
100

2,250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は社会増が牽引する形で
増加が続いている。低金利や良質物件の供給
不足により需要は引き続き堅調に推移してい
る。

仙台市では再開発プロジェクトが公表され、
対象地域は旧耐震建物の立替による新陳代謝
等、更なる高度商業地域としての発展、変動
が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１１１３０ -1037	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	２０１１１３０ -1015	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１１１１０ -1051	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m国道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 102.9]	2,362,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,360,000
b	(　 ) 2,815,337	100 [ 100.0]	[ 120.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,228,253	100 [ 133.7]	2,414,550		2,410,000
c	(　 ) 2,038,522	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,213,252	100 [ 87.3]	2,535,226		2,540,000
d	(　 ) 1,543,386	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	1,891,404	100 [ 80.4]	2,352,493		2,350,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
d	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,390,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,462,447	36,851,262	65,611,185	38,799,600	26,811,585	（　0.9299） 24,932,093	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	593,621,262 円　　　　（　 1,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～９階を事務所貸し（フロア貸し又は部分貸し）

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

２００ｍ以内に契約駐車場を７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,450	1,017,297	12.0	12,207,564
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	4,998	814,024	10.0	8,140,240
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,529,489		77,329,484
								0

⑨年額支払賃料	7,529,489 円　×　12ヶ月　＝　 90,353,868 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,229,308 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,493,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,735,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,329,484 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 726,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,462,447 円　　　　（　 335,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０６２　　　　-1013	6,590 ( 6,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	5,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,040 円/㎡　月額支払賃料（　 4,998 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２０１１０７２　　　　-46	4,871 ( 4,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,031
c	２０１１１３２　　　　-77	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,710

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,980,000 円	596,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	21,645,862 円	108,229,308　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,954,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,079,200 円	596,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,851,262 円　（　　　　　　 120,824 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,799,600 円（　　　　　 127,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,462,447 円
②総費用	36,851,262 円
③純収益　①－②	65,611,185 円
④建物等に帰属する純収益	38,799,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,811,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,932,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593,621,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,000 円／㎡）