鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -51	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	２０１１１３０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	２０１１１３０ -1037	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	２０１１１２０ -72	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,603,686	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.3]	3,481,642	100 [ 89.3]	3,898,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,090,000
b	(　 ) 2,889,325	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,106,024	100 [ 79.2]	3,921,747		4,120,000
c	(　 ) 2,815,337	100 [ 100.0]	[ 120.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,228,253	100 [ 82.7]	3,903,571		4,100,000
d	(　 ) 3,060,046	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,151,847	100 [ 80.4]	3,920,208		4,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,100,000 円／㎡]

仙台青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	310,154,972	110,805,676	199,349,296	105,462,000	93,887,296	（　0.9299） 87,305,797	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	2,078,709,452 円　　　　（　 3,770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	460.90	ＲＣ9F1B	4,403.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	551 ㎡	18.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１～２階：店舗（フロア貸）、３階～９階：事務所（フロア貸又は部分貸）

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	471.27	93.6	441.29	4,700	2,074,063	12.0	24,888,756
							0.0	0
1～ 1	店舗	342.20	83.1	284.22	5,500	1,563,210	12.0	18,758,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	448.80	93.3	418.82	10,000	4,188,200	15.0	62,823,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	448.80	86.0	386.05	5,800	2,239,090	12.0	26,869,080
							0.0	0
～

計		4,403.87	87.3	3,846.68		23,499,103		294,553,836
								0

⑨年額支払賃料	23,499,103 円　×　12ヶ月　＝　 281,989,236 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,846.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 41,544,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸オフィス市場等の実態を考慮し、標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	323,533,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,176,669 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	307,356,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,553,836 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,798,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	310,154,972 円　　　　（　 562,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１０６２　　　　-1013	6,590 ( 6,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,858 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１３２　　　　-1003	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,720,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	64,706,676 円	323,533,380　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,615,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,524,000 円	1,620,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 110,805,676 円　（　　　　　　 201,099 円／㎡）　　（経費率　　 35.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 4,403.87 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	105,462,000 円（　　　　　 191,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	310,154,972 円
②総費用	110,805,676 円
③純収益　①－②	199,349,296 円
④建物等に帰属する純収益	105,462,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	93,887,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,305,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,078,709,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,770,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

印

TEL.

鑑定評価額

2,220,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央１丁目８１３番｢中央１－１０－１｣				②地積　(㎡)	551 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F3B	百貨店、店舗ビルが建ち並ぶ駅前の中心商業地域	北50m市道、東側道	水道、ガス、下水	仙台 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅正面に位置し、視界性
が良好で広告宣伝効果が高い
。デッキで駅と直結

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

仙台駅西方

80m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺で高機能オフィス、ホテル等の開発が進む。市が発表した都心再構築プロジェクトにより中心商業地の開発
マインドが高まっている。東北を代表する高度商業地域として投資意欲は旺盛で地価は強含みで推移と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,470,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台駅西口周辺とその周辺の幹線道路沿いの高度商業地域。投資資金環境が良好な状態が続き投資対象が
首都圏から地方都市へ移る傾向。典型的需要者である投資法人やホテル業者による動きが積極的。駅周辺の商業施設の
立地や開発に伴い地元企業の投資意欲も高い。収益物件のほか区分所有権や建物の取壊しを前提とする取引もみられる
。賃料の上昇傾向が見られ強気取引が多く利回りは低下傾向。周辺の価格水準は坪９００万～１，３００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高度商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性
、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は商業地域内の最近の取引が多く
、売買に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的でより市場動向を反映していると判断
できるので、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、空室率改善を背景に、中心部の収益
物件は需要増加。適格物件の減少で投資法人
の動きは鈍化するが地元企業、個人投資家の
積極姿勢が続く。

仙台駅開発や東西線開業、大型商業施設の進
出で周辺環境が変化。売主の高値期待感が強
く成約が困難。駅西口ではホテル用地物色の
動きがめだつ。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１３０ -50	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (80,700)
b	２０１１１３０ -51	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	２０１１１３０ -1008	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２０１１１２０ -72	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
e	２０１１１３０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,676,425	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	4,049,005	100 [ 76.3]	5,306,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	5,570,000
b	(　 ) 3,603,686	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.3]	3,481,642	100 [ 85.5]	4,072,096		4,280,000
c	(　 ) 1,975,270	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,430,622	100 [ 63.4]	3,833,789		4,030,000
d	(　 ) 3,060,046	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,120,641	100 [ 72.2]	4,322,217		4,540,000
e	(　 ) 2,889,325	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,106,024	100 [ 78.0]	3,982,082		4,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,260,000 円／㎡]

仙台青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	287,127,729	97,706,959	189,420,770	103,200,000	86,220,770	（　0.9321） 80,366,380	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,913,485,238 円　　　　（　 3,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	471.27	ＲＣ9F1B	4,403.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	551 ㎡	18.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階まで店舗、３階～９階まで事務所。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

駐車場は２００ｍ以内に１７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	471.27	93.6	441.29	3,735	1,648,218	12.0	19,778,616
							0.0	0
1～ 1	店舗	342.20	83.1	284.22	3,932	1,117,553	12.0	13,410,636
							0.0	0
2～ 2	店舗	448.80	93.3	418.82	6,050	2,533,861	12.0	30,406,332
							0.0	0
3～ 9	事務所	448.80	86.0	386.05	5,479	2,115,168	12.0	25,382,016
							0.0	0
～

計		4,403.87	87.3	3,846.68		20,105,808		241,269,696
								0

⑨年額支払賃料	20,105,808 円　×　12ヶ月　＝　 241,269,696 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 3,846.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 55,392,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	296,661,888 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,866,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	284,795,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,269,696 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,316,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,680,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 16,128 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	287,127,729 円　　　　（　 521,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１３２　　　　-1021	6,417 ( 6,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	5,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,534 円/㎡　月額支払賃料（　 5,479 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２０１１１３２　　　　-1023	6,722 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,602
c	２０１１０６２　　　　-1013	6,590 ( 6,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,908

仙台青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	50,135,859 円	296,661,888　×　　　　 16.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,451,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,320,000 円	1,600,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 97,706,959 円　（　　　　　　 177,327 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,600,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 4,403.87 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	103,200,000 円（　　　　　 187,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	287,127,729 円
②総費用	97,706,959 円
③純収益　①－②	189,420,770 円
④建物等に帰属する純収益	103,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	86,220,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,366,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,913,485,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,470,000 円／㎡）