鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１０７０ -1035	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、角地		商業駐車付置義務埋蔵文化財包蔵地 (90,360)
b	２０１１０２０ -9	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東5.4m市道、北3m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (60,200)
c	２０１１１１０ -1065	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
d	２０１１０６０ -34	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２０１１０６０ -1004	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、北東6m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,768	100 [ 100.0]	[ 112.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	326,834	100 [ 115.7]	282,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 211,689	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	216,416	100 [ 90.3]	239,663		242,000
c	(　 ) 193,607	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	216,346	100 [ 88.4]	244,735		247,000
d	(　 ) 257,227	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	265,385	100 [ 106.0]	250,363		253,000
e	(　 ) 280,681	100 [ 100.0]	[ 110.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	295,636	100 [ 118.5]	249,482		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
919,716,317	685,430,996	13	620,000	1,799.63	280,000	2,331.27
⑧開発法による価格	234,285,321 円　　　　（　 247,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.45 ㎡	2,331.27 ㎡	1,894.35 ㎡	436.92 ㎡	1,799.63 ㎡	ＲＣ・7F ( 25 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.5 ％）	（ 245.9 ％）	（ 199.8 ％）	（ 46.1 ％）	（ 77.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.5 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

620,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

仙台市内新築マンション分譲価格及び周辺中古マンション価格と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 620,000 円／㎡　　×　　 1,799.63 ㎡　　＝　　　　 1,115,770,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,115,770,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費と比較して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 2,331.27 ㎡　　＝　　　　 672,338,268 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,115,770,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 111,577,060 円

支出合計　④+⑤+⑥

783,915,328 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,261,648 円	( 8 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 81,442,328 円
	販売総額(2期)	22,315,412 円	( 2 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 19,153,318 円
	販売総額(3期)	1,004,193,540 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 819,120,671 円
収入合計		－	－	－	－	919,716,317 円
支出	建築工事費(1期)	201,701,480 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 189,740,582 円
	建築工事費(2期)	201,701,480 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 176,690,496 円
	建築工事費(3期)	268,935,307 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 219,370,530 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	66,946,236 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,711,040 円
	販売管理費(2期)	44,630,824 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 37,918,348 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	685,430,996 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	919,716,317 円　　－　　　　　　 685,430,996 円　　＝　　　　　 234,285,321 円 247,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
仙台青葉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅谷　正志

印

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月4日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１｢土樋１－９－１４｣				②地積　(㎡)	948 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北5.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	愛宕橋 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 110 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の南西側で大学敷
地と広瀬川に挟まれた旧来か
らの既成住宅地域

街

路

基準方位北５．８ｍ
市道

交通

施設

愛宕橋駅北西方

370m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い品等の高い住宅地域で根強い需要があり、規模大画地はマンション適地となる。地価は素地の高
値取引により強含みで推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 245,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は米ヶ袋、上杉、柏木等の仙台市中心市街地およびその外周部の品等が高めな住宅地域。需要者の中心は高
額住宅取得可能な富裕層を主に、規模大画地はマンション開発業者となる。利便性良好な市中心部及び周辺地域のマン
ション用地需要は依然として強めであり上昇が継続しているが、供給増及び建築費高止まりの懸念もある。需要の中心
となる価格帯は、１，０００㎡程度の更地で２億５千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の品等が高めの住宅地の取引事例ならびに規模大画地の取引事例より求めた。大型マンション
の供給が予定されていることから素地の取引が少なめとなっている。開発法は売値増、建築費の高止まりを加味したが
、販売見込みに高値警戒感が生じる可能性がある。従って、比準価格を中心に、分譲事業の投資採算性に基づく開発法
による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[100.0]

100
[106.9]

[101.0]
100

247,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市内中心市街地はマンション供給意向が
高く、勢いは落ちたが依然として高値取引さ
れている。オフィス系も空室率が縮小し上昇
している。

中心部への接近性、居住環境に優る品等の高
めな住宅地域であり、マンション価格高止ま
りに連動して、地価は上昇傾向である。

角地であり選好性はやや優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１１１０ -1065	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２０１１０２０ -9	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東5.4m市道、北3m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (60,200)
c	２０１１０１０ -45	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種駐車付置義務 (70,200)
d	２０１１０２０ -1005	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (60,200)
e	２０１１１２０ -52	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西5.3m市道、南2.5m、角地		２中専高度地区2種駐車付置義務 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,607	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	216,346	100 [ 88.2]	245,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 211,689	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	216,416	100 [ 88.2]	245,370		248,000
c	(　 ) 197,885	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	211,363	100 [ 86.4]	244,633		247,000
d	(　 ) 254,474	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,542	100 [ 110.0]	247,765		250,000
e	(　 ) 230,708	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	245,334	100 [ 99.8]	245,826		248,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
939,203,391	707,363,781	13	630,000	1,808.59	285,000	2,367.87
⑧開発法による価格	231,839,610 円　　　　（　 245,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
568.00 ㎡	2,367.87 ㎡	1,895.00 ㎡	472.87 ㎡	1,808.59 ㎡	ＲＣ・6F ( 27 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.9 ％）	（ 249.8 ％）	（ 199.9 ％）	（ 49.9 ％）	（ 76.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.5 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

630,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

仙台市内新築マンション分譲価格及び周辺中古マンション価格と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 630,000 円／㎡　　×　　 1,808.59 ㎡　　＝　　　　 1,139,411,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,139,411,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費と比較して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 2,367.87 ㎡　　＝　　　　 695,088,239 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,139,411,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 113,941,170 円

支出合計　④+⑤+⑥

809,029,409 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,152,936 円	( 8 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 83,167,939 円
	販売総額(2期)	22,788,234 円	( 2 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 19,559,141 円
	販売総額(3期)	1,025,470,530 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 836,476,311 円
収入合計		－	－	－	－	939,203,391 円
支出	建築工事費(1期)	208,526,472 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 196,160,852 円
	建築工事費(2期)	208,526,472 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 182,669,189 円
	建築工事費(3期)	278,035,296 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 226,793,391 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	68,364,702 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 63,018,582 円
	販売管理費(2期)	45,576,468 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 38,721,767 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	707,363,781 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	939,203,391 円　　－　　　　　　 707,363,781 円　　＝　　　　　 231,839,610 円 245,000 円／㎡