別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 平泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平泉 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦 印  TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西磐井郡平泉町平泉字泉屋８１番６外 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の商業地域 東8.7m県道 水道、下水 平泉 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前の既存商業地域 街 路 ８．７ｍ県道 交通 施設 平泉駅北西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの駅前商店街であり、地価に影響を及ぼす地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状 況を維持するものと予測する。商況は低迷しており、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の商業地域一円である。主たる需要者は地元事業者、個人等である。当商店街は史跡からやや離れて いることから観光客関連の需要は弱く、店舗需要は限定的である。商業地の取引件数は極めて少なく、明確な取引価格 水準を見出すことはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の各種店舗、事業所等が主体の商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、賃貸事例も得ら れないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、町内の商業地における規範性の高い取引事例を査定した比準 価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進行していること等を背 景に、土地取引は低迷している。観光客の入 込状況は回復傾向にある。 旧来からの駅前商店街で、地域要因に変動は 見られない。地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％