鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公） -20917	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	北上（公） -20529	北上市		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、中間画地		（都）商業都市居住区域 (90,400)
c	北上（公） -20528	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、東5m、二方路		（都）商業都市居住区域 (90,400)
d	北上（公） -20511	北上市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		（都）２住居都市居住区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,918	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,166	100 [ 89.3]	57,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 36,759	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	46,205	100 [ 81.3]	56,833		56,800
c	(　 ) 53,405	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,091	100 [ 92.2]	57,582		57,600
d	(　 ) 42,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,194	100 [ 72.7]	58,039		58,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

北上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,766,086	1,235,203	5,530,883	4,991,100	539,783	（　0.9710） 524,129	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,889,226 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	13.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

標準的店舗兼事務所ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	2,450	205,800	4.0	823,200
							1.0	205,800
2～ 2	事務所	120.00	80.0	96.00	1,970	189,120	3.0	567,360
							1.0	189,120
3～ 3	事務所	120.00	80.0	96.00	1,860	178,560	3.0	535,680
							1.0	178,560
～

～

計		360.00	76.7	276.00		573,480		1,926,240
								573,480

⑨年額支払賃料	573,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,881,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,881,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,606,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,926,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 573,480 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,766,086 円　　　　（　 22,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-20502	1,714 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,017 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-20513	2,003 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	65,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	206,453 円	6,881,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 550,200 円	65,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	98,250 円	65,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,235,203 円　（　　　　　　 4,117 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,991,100 円（　　　　　 16,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,766,086 円
②総費用	1,235,203 円
③純収益　①－②	5,530,883 円
④建物等に帰属する純収益	4,991,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	524,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,889,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
北上 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　美弥

印

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市大通り１丁目２４９番｢大通り１－８－２３｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ2	事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m県道	水道、下水	北上 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の店舗・事務所やホテ
ル等が建ち並ぶ北上駅前の商
業地域。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

北上駅西方

180m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の大通り地区においては、事務所需要の高まりに応じて、オフィスビルの建設計画や飲食店舗の事務所への
改修工事等が進んでおり、今後オフィスを中心とした商業地域へと移行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北上市を中心としてＪＲ東北本線沿線の花巻市、奥州市等の中心商業地域一円。需要者は地元の事業者と
一部大手資本の事業者も含まれる。キオクシア㈱の関連企業の進出や分譲マンションの建設等、特に近隣地域を含む北
上駅至近の商業地域においては土地需要が高まっており、長年下落傾向が続いていた地価も上昇に転じている。取引に
おいては、画地規模が様々で、総額としての需要の中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を重視すべき商業地域であるが、自用の建物が多く、投資目的での既存ビルの取引はあまり見られず、賃貸市場
は活況を呈しているものの、家賃相場は回復の途上にあり、収益価格は相対的に精度が劣る。取引は自己利用目的が中
心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求められた実証性に富む価格であるのでこれを重視し、収益価
格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 96.1]
100

100
[100.0]

100
[ 70.0]

[100.0]
100

57,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

キオクシア㈱の新工場が完成し、工場従業員
のためのアパート需要や関連会社の事務所需
要等、賃貸市場を中心とした需要が旺盛な状
態である。

ＪＲ北上駅周辺においては、キオクシア㈱の
関連企業の進出に伴う事務所需要やマンショ
ン需要が高まっており、中心部の活性化に期
待がかかる。

格別な変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公） -20528	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、東5m、二方路		（都）商業都市居住区域 (90,400)
b	北上（公） -20551	北上市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	北上（公） -20555	北上市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	北上（公） -20917	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,405	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,091	100 [ 91.2]	58,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,200
b	(　 ) 51,923	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,273	100 [ 85.6]	62,235		62,200
c	(　 ) 46,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,499	100 [ 81.9]	56,775		56,800
d	(　 ) 49,918	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,166	100 [ 89.3]	57,297		57,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,400 円／㎡]

北上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,734,779	1,210,008	5,524,771	4,991,100	533,671	（　0.9710） 518,195	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,777,264 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	300 ㎡	13.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階・３階事務所で、いずれもフロア貸し。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	2,571	215,964	4.0	863,856
							1.0	215,964
2～ 2	事務所	120.00	80.0	96.00	1,928	185,088	3.0	555,264
							1.0	185,088
3～ 3	事務所	120.00	80.0	96.00	1,831	175,776	3.0	527,328
							1.0	175,776
～

～

計		360.00	76.7	276.00		576,828		1,946,448
								576,828

⑨年額支払賃料	576,828 円　×　12ヶ月　＝　 6,921,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,921,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 346,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,575,839 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,946,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,828 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 140,449 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,734,779 円　　　　（　 22,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-20503	1,504 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,974 円/㎡　月額支払賃料（　 1,928 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-20513	2,003 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,000 円	65,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	207,658 円	6,921,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,500 円	65,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	98,250 円	65,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,210,008 円　（　　　　　　 4,033 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,991,100 円（　　　　　 16,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,734,779 円
②総費用	1,210,008 円
③純収益　①－②	5,524,771 円
④建物等に帰属する純収益	4,991,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,777,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）