鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公） -20540	北上市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	北上（公） -20922	北上市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
c	北上（公） -20539	北上市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１住居都市居住区域 (60,200)
d	北上（公） -20531	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）２中専都市居住区域 (60,200)
e	北上（公） -20522	北上市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）２中専都市居住区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,268	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	32,781	100 [ 103.7]	31,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 31,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,983	100 [ 95.7]	32,375		32,700
c	(　 ) 32,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	31,837	100 [ 99.7]	31,933		32,300
d	(　 ) 35,558	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	34,968	100 [ 110.9]	31,531		31,800
e	(　 ) 41,363	100 [ 130.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,070	100 [ 98.5]	32,558		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
e	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

北上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,852,490	463,492	2,388,998	2,136,240	252,758	（　0.9692） 244,973	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,999,449 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専都市居住区域	50 ％	80 ％	80 ％	299 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡のファミリータイプの住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,236	247,200	2.0	494,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		247,200		494,400
								0

⑨年額支払賃料	247,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,966,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,966,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,847,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	494,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,852,490 円　　　　（　 9,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-20518	1,337 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,238 円/㎡　月額支払賃料（　 1,236 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-20522	1,450 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,800 円	27,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	88,992 円	2,966,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,200 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	27,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,492 円　（　　　　　　 1,550 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,240 円（　　　　　 7,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,852,490 円
②総費用	463,492 円
③純収益　①－②	2,388,998 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	252,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,999,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
北上 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　美弥

印

TEL.

鑑定評価額

9,570,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市黒沢尻１丁目１０番５外｢黒沢尻１－１０－１３｣				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）都市居住区域
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東12m市道	水道、下水	北上 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された住宅地域　

街

路

基準方位北、１２ｍ
市道

交通

施設

北上駅北東方

1.5km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)
都市居住区域

⑤地域要因の将
　来予測

背後には空地や農地も散見されるが、概ね熟成した住宅地域であり、平成３０年３月に北上市立地適正化計画に
おいて都市居住区域に指定されたことから、今後、さらに熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心市街地近郊に位置する住宅地域で、特に黒沢尻東小学校区に属する地域との代替性が強い。需要者
は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域及びその周辺は街区整然とし、人気の高い小学校区にあって、利便性
も良いことから根強い人気がある一方で、供給も多いため、地価は下落乃至横這い傾向にあったが、需要の高まりとと
もに強含みに転じている。土地は２００～３００㎡で６００～１０００万円程度の物件が取引需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近にはアパート等も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形
成される地域であることから、本件では実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 97.6]

[101.0]
100

32,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

キオクシア㈱の新工場が完成し、工場従業員
のためのアパート需要や関連会社の事務所需
要等、賃貸市場を中心とした需要が旺盛な状
態である。

区画整然とした利便性の良い住宅地域で、供
給も比較的多いが、地価下落による値頃感と
アパート需要の増加もあり、地価は強含みに
転じている。

規模がやや大きく、小規模画地と比較し流動
性の低下が認められるが、街路条件が良いた
め、競争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公） -20531	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）２中専都市居住区域 (60,200)
b	北上（公） -20532	北上市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		（都）２中専都市居住区域 (60,160)
c	北上（公） -20533	北上市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		（都）１低専 (60,80)
d	北上（公） -20540	北上市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	北上（公） -20922	北上市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,558	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	34,968	100 [ 114.1]	30,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,000
b	(　 ) 21,726	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	28,122	100 [ 89.3]	31,492		31,800
c	(　 ) 33,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	31,947	100 [ 98.5]	32,434		32,800
d	(　 ) 33,268	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	32,781	100 [ 103.0]	31,826		32,100
e	(　 ) 31,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,983	100 [ 96.4]	32,140		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

北上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,722	491,280	2,370,442	2,136,240	234,202	（　0.9692） 226,989	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,632,429 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専都市居住区域	50 ％	80 ％	80 ％	299 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,240	248,000	2.0	496,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		248,000		496,000
								0

⑨年額支払賃料	248,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,976,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,976,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,856,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,722 円　　　　（　 9,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-20518	1,337 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,242 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-20522	1,450 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	27,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,280 円	2,976,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,200 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	27,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,280 円　（　　　　　　 1,643 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,240 円（　　　　　 7,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,722 円
②総費用	491,280 円
③純収益　①－②	2,370,442 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,632,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）