鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -21001	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	北西23m国道、南西12m、南東4m、三方路		近商 (90,200)
b	盛公（商） -21502	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	盛公（商） -21552	盛岡市		更地	（　）	不整形	南西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	盛公（商） -21657	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北31m国道、東2m、角地		近商 (80,200)
e	盛公（商） -21751	盛岡市		更地	（　）	不整形	東15m県道、南18m、西0m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	47,586	100 [ 75.0]	63,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,400
b	(　 ) 43,808	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,583	100 [ 100.0]	62,583		62,600
c	(　 ) 65,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	68,539	100 [ 104.0]	65,903		65,900
d	(　 ) 60,574	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,980	100 [ 90.0]	66,644		66,600
e	(　 ) 57,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	57,479	100 [ 90.0]	63,866		63,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

盛岡 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,041,488	1,953,672	8,087,816	6,400,440	1,687,376	（　0.9679） 1,633,211	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	30,815,302 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型店舗	350.00	ＬＳ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	888 ㎡	36.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建物一棟貸しを想定。低層利用が主体の路線商業地域で使用容積率は低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貨しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,947	681,450	6.0	4,088,700
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	100.0	150.00	1,300	195,000	6.0	1,170,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		876,450		5,258,700
								0

⑨年額支払賃料	876,450 円　×　12ヶ月　＝　 10,517,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,517,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 525,870 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,991,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,258,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,041,488 円　　　　（　 11,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20870	1,416 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,957 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-20965	2,114 ( 2,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,013
c	盛公（賃）　　　　-21906	1,692 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,781

盛岡 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,500 円	77,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	315,522 円	10,517,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 618,400 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	115,950 円	77,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,953,672 円　（　　　　　　 2,200 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,400,440 円（　　　　　 7,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,041,488 円
②総費用	1,953,672 円
③純収益　①－②	8,087,816 円
④建物等に帰属する純収益	6,400,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,687,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,633,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,815,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
盛岡 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-6

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐々木　繁光

印

TEL.

鑑定評価額

56,200,000 円

１㎡当たりの価格

63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市稲荷町１１０番１｢稲荷町１２－１８｣				②地積　(㎡)	888 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ2	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北30m県道	水道、下水	盛岡 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市から秋田県に向かう県
道沿いの路線商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北西方

2.6km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市から秋田県に向かう主要な県道沿いに位置し店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段
の変動は認められず、今後とも現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市内の幹線道路沿線の路線商業地域で、主な需要者は県内外の商業事業者等である。交通網整備によ
り利便性が向上した幹線道路沿線の商業地は需要が増している。国道４６号線のバイパス化に伴い近隣地域は県道に接
することとなったが、盛岡市と秋田県を繋ぐ主要な幹線道路の役割は保持され、既存の商業集積と相まって需要は堅調
である。取引される画地規模や類型は様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は賃貸店舗等の収益物件も散見されるが、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が不安定で土地
価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。したがって、現実に成立した自用目的の取引から試算さ
れた比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、かつ近時同一需給圏の商
業地取引の推移・動向も考慮して、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[107.0]

[100.0]
100

63,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかな回復基調にあり、商業施
設が撤退するなど中心市街地の商業地は需要
が低迷し、立地が良好な路線商業地の需要は
堅調である。

盛岡ＩＣと盛岡市中心部を結ぶ幹線道路沿い
の路線商業地域で、立地が良好であるため代
替競争不動産と比べて相対的な競争力を維持
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -20761	盛岡市		更地	（　）	台形	北東22m県道、南西4m、二方路		近商 (80,200)
b	盛公（商） -21453	盛岡市		更地	（　）	ほぼ台形	西24m国道、北3.5m、角地		近商 (80,200)
c	盛公（商） -21502	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	盛公（商） -21652	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	盛公（商） -21657	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北31m国道、東2m、角地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	53,372	100 [ 85.1]	62,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,700
b	(　 ) 52,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	52,597	100 [ 83.0]	63,370		63,400
c	(　 ) 43,808	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,583	100 [ 99.0]	63,215		63,200
d	(　 ) 68,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,010	100 [ 106.0]	64,160		64,200
e	(　 ) 60,574	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,980	100 [ 94.9]	63,203		63,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,300 円／㎡]

盛岡 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,855,884	1,945,490	7,910,394	6,185,160	1,725,234	（　0.9679） 1,669,854	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	31,506,679 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	ＬＳ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	888 ㎡	36.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は一棟貸し。低層利用が主体である路線商業地域で駐車場確保等のため建蔽率・容積率は低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,905	666,750	6.0	4,000,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	100.0	150.00	1,290	193,500	6.0	1,161,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		860,250		5,161,500
								0

⑨年額支払賃料	860,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,323,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,323,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 516,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,806,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,161,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,855,884 円　　　　（　 11,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20870	1,416 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,915 円/㎡　月額支払賃料（　 1,905 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-21315	1,480 ( 1,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,558
c	盛公（賃）　　　　-21319	2,613 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,613

盛岡 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,500 円	74,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	309,690 円	10,323,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,600 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	149,400 円	74,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,945,490 円　（　　　　　　 2,191 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,185,160 円（　　　　　 6,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,855,884 円
②総費用	1,945,490 円
③純収益　①－②	7,910,394 円
④建物等に帰属する純収益	6,185,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,725,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,669,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,506,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）