鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -20253	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業 (80,600)
b	盛公（商） -21301	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	盛公（商） -20706	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南4.5m、二方路		商業 (90,600)
d	盛公（商） -20251	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北東5.5m市道、南東13m、角地		商業 (80,600)
e	盛公（商） -20402	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m市道、南東9.4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,222	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	218,786	100 [ 112.8]	193,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 127,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,042	100 [ 67.0]	189,615		190,000
c	(　 ) 282,132	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	286,126	100 [ 147.7]	193,721		194,000
d	(　 ) 155,050	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	172,447	100 [ 86.7]	198,901		199,000
e	(　 ) 148,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	143,866	100 [ 75.9]	189,547		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,588,459	1,905,599	7,682,860	5,875,020	1,807,840	（　0.9710） 1,755,413	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	33,121,000 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	8.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所、いずれもフロア貸し、小規模画地は３階建て程度の利用が標準的

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,722	302,142	3.0	906,426
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,269	268,650	2.0	537,300
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,269	268,650	2.0	537,300
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		839,442		1,981,026
								0

⑨年額支払賃料	839,442 円　×　12ヶ月　＝　 10,073,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,073,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,569,639 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,981,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,820 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,588,459 円　　　　（　 38,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20413	3,031 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,729 円/㎡　月額支払賃料（　 2,722 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-21823	2,483 ( 2,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,782
c	盛公（賃）　　　　-20655	2,275 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,676

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,500 円	77,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,199 円	10,073,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 369,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 616,800 円	77,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	154,200 円	77,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,100 円	77,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,905,599 円　（　　　　　　 7,715 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,875,020 円（　　　　　 23,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,588,459 円
②総費用	1,905,599 円
③純収益　①－②	7,682,860 円
④建物等に帰属する純収益	5,875,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,807,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,755,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,121,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
盛岡 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

印

TEL.

鑑定評価額

47,200,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中ノ橋通１丁目５５番５｢中ノ橋通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ3	中高層の商業ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	北東15m国道	水道、ガス、下水	盛岡 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の東側に位置する、
河南地区の中心商業地域。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

盛岡駅東方

2.2km

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

肴町アーケード街を核とする商業地域で、今後は近傍の盛岡バスセンター、また旧ななっく跡地の動向如何で繁
華性に影響を受けると思料する。土地取引は活発ではないが、地価は底打し、横這基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は同市の中心部及びその周辺に位置する商業地域一円である。需要者の中心は県内外の法人で、全国
展開の店舗等も含まれる。供給に関しては盛岡バスセンター、また商業施設である旧ななっく跡地の利用が今後想定さ
れるが、店舗跡地にマンション、空店舗には学習塾が入居する等、需要は底堅く、商況は回復基調である。なお、業種
、また画地規模が様々であり、総額としての取引需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一定の繁華性を有する商業地域で収益物件は多いが、家賃水準は回復しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため収益価格は低位となった。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存する複数の取引事例を適正に
比較検討することにより得た価格で、市場の実勢を反映している。よって、実証的性格をもつ比準価格を重視すること
とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 243,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[103.0]

100
[131.0]

[100.0]
100

191,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減であるが、インバウンドによる需要
波及は今後も見込まれ、景気は緩やかな回復
基調を続けている。

核店舗である「ななっく」が閉店（令和元年
６月）したが、今後の開発が具体化しつつあ
る。

概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -20363	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、南東16m、角地		商業駐車付置義務 (90,600)
b	盛公（商） -20701	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
c	盛公（商） -20702	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、南西6m、角地		商業 (100,480)
d	盛公（商） -20706	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南4.5m、二方路		商業 (90,600)
e	盛公（商） -20754	盛岡市		更地	（　）	長方形	南12.6m市道、中間画地		商業 (80,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,570	100 [ 90.1]	194,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 203,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,609	100 [ 103.3]	197,105		197,000
c	(　 ) 251,368	100 [ 120.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	212,762	100 [ 109.6]	194,126		194,000
d	(　 ) 282,132	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	286,126	100 [ 146.4]	195,441		195,000
e	(　 ) 283,190	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	305,845	100 [ 146.4]	208,911		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
c	限定価格	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,585,087	2,012,993	7,572,094	5,806,440	1,765,654	（　0.9710） 1,714,450	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	32,348,113 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	7.6 m x 32.3 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所、いずれもフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,730	303,030	3.0	909,090
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		839,146		1,981,322
								0

⑨年額支払賃料	839,146 円　×　12ヶ月　＝　 10,069,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,069,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,566,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,981,322 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,585,087 円　　　　（　 38,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20416	2,496 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-20503	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,626
c	盛公（賃）　　　　-21073	3,413 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,730

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,093 円	10,069,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 369,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,500 円	76,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	152,400 円	76,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,012,993 円　（　　　　　　 8,150 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,806,440 円（　　　　　 23,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,585,087 円
②総費用	2,012,993 円
③純収益　①－②	7,572,094 円
④建物等に帰属する純収益	5,806,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,765,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,714,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,348,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）