別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 盛岡 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -44 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝 印  TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上鹿妻田貝１４番３ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 戸建住宅の中に事業 所等が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 盛岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には農地も見られる市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅南西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅を主体とする地域で、開発及び建築が規制されており、また地域要因に特段の変動 は認められないことから、今後とも現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね盛岡市郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、主たる需要者層は市内居住者や地縁的選好性 を有する個人である。市街化区域内における宅地の供給過剰感は解消されており、需要も堅調さを維持している。一方 で、市街化調整区域内では、交通接近条件や環境条件等を考慮した場合、値頃感が出てきた地域と割高感が残る地域と で需要の回復に差が見られる。土地は２００㎡前後の規模で総額５００万円前後までが取引需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域内の戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は利便性、居住環境等を考慮しなが ら、周辺における土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域はアパート等の収益物件が 見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては、規範性の高 い取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 69.9] [102.5] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近一年間における盛岡市内の土地価格は中 心から近郊で横ばい～やや上昇、郊外でやや 下落～横ばいであり、取引件数は概ね横ばい で推移している。 商業集積が進んだ盛南開発地域に比較的近い ことから、市街化調整区域内の住宅地域とし ては利便性に恵まれており、一定の需要が認 められる。 南東側の接面道路であり、一定の競争力を有 する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％