別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 盛岡 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -43 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市三ツ割１丁目１００番２４ ｢三ツ割１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 東3.9m市道 水道、下水 盛岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ山田線に近接する山裾の 既成住宅地域 街 路 基準方位　北、３． ９ｍ市道 交通 施設 盛岡駅北東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 盛岡市中心部から北方に位置する住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測される 。中心部や幹線道路に近いなど交通利便性に恵まれているが、街路条件、地勢等が劣るため需要は限定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の北方から北東方に位置する住宅地域で、三ツ割、山岸地区等との代替性が強く、主たる需 要者層は一次取得に係る市内居住者や通勤者である。圏内における新規の分譲地及び好立地の住宅地に不足感が見られ るものの、地勢、街路条件等が劣る物件に係る需要は低調に推移している。住宅取得目的の取引がほとんどで、土地は ２００～２８０㎡で９５０～１，３００万円程度、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は居住の快適性、利便性等を考慮しながら、周辺におけ る土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方、現況幅員を前提とした場合、県条例による制約など経 済合理的な賃貸経営を想定できないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては、規範性の高 い取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [102.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近一年間における盛岡市内の土地価格は中 心から近郊で横ばい～やや上昇、郊外でやや 下落～横ばいであり、取引件数は概ね横ばい で推移している。 中心市街地や幹線道路に比較的近いなど交通 利便性に恵まれている一方で、地域内の街路 条件や地勢がやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％