鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -21310	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5m市道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
b	盛公（住） -21209	盛岡市		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	盛公（住） -20407	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南西4m市道、北東4m、二方路		１低専 (50,80)
d	盛公（住） -20104	盛岡市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	盛公（住） -21204	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北西4m、角地		１低専宅造規制区域 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,570	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 105.6]	43,736	100 [ 118.0]	37,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 48,091	100 [ 115.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,681	100 [ 111.3]	36,551		37,300
c	(　 ) 32,348	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.2]	43,596	100 [ 117.3]	37,166		37,900
d	(　 ) 33,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	35,570	100 [ 97.0]	36,670		37,400
e	(　 ) 42,279	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,376	100 [ 112.0]	36,943		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	限定価格	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

盛岡 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,459,858	484,551	1,975,307	1,712,580	262,727	（　0.9696） 254,740	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,307,083 円　　　　（　 30,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	16.5 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５３㎡程度の２ＤＫタイプの長屋式を想定。低層利用が主体の地域で使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段を賃貸面積に含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	79.49	100.0	79.49	1,355	107,709	2.0	215,418
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	79.49	100.0	79.49	1,355	107,709	2.0	215,418
							0.0	0
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		215,418		430,836
								0

⑨年額支払賃料	215,418 円　×　12ヶ月　＝　 2,585,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,585,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,455,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,836 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,459,858 円　　　　（　 14,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20104	1,404 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,355 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-20870	1,416 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,416
c	盛公（賃）　　　　-21326	1,252 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,252

盛岡 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,700 円	21,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	129,251 円	2,585,016　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,200 円	21,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	21,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,551 円　（　　　　　　 2,769 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,712,580 円（　　　　　 9,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,459,858 円
②総費用	484,551 円
③純収益　①－②	1,975,307 円
④建物等に帰属する純収益	1,712,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,307,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
盛岡 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -33

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　細川　卓

印

TEL.

鑑定評価額

6,550,000 円

１㎡当たりの価格

37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市厨川５丁目６番１６｢厨川５－２５－７７｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南西6m市道	水道、下水	厨川 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市北西方面の近郊に位置
する住宅団地地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

厨川駅北方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。周辺地域を含めて開発余地はなく、新規の住
宅地開発は見られない。値頃感を反映して地価は横這いからやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市中心部の北西方面の近郊に位置する住宅地域で、みたけ、月が丘及び近接する滝沢市穴口地区との
代替性が高い。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。近隣地域は熟成された住宅地域であり、値頃感もあるこ
とから地価動向は比較的堅調な動きである。需給の中心価格帯は、更地で約１８０㎡で６００万円から７００万円程度
、新築住宅は見られず、中古住宅は築年数にもよるが１０００万から１５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートも散見されるが、自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であり、収益資
料には相対的に限界があるものと思料する。居住の快適性・利便性が重視される低層の住宅地域であることを考慮し、
複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た比準価格を妥当なものとして採用する。また、収益価格は参考と
し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,200 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[147.8]

[102.0]
100

37,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。土地需
要は新規の住宅取得者が主で中心部や近郊は
取引が多く、郊外や住環境が劣る地域は需要
が低調。

地域要因に特段の変動は認められないものの
、地価の値頃感が反映され、横ばいからやや
上昇の傾向にある。

南西側の接面道路で、画地も標準的であり、
地域内において競争力が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -21602	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	盛公（住） -21607	盛岡市		建付地	（　）	台形	北9m市道、南西8m、角地		工業 (70,200)
c	盛公（住） -21310	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5m市道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
d	盛公（住） -21203	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,329	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	45,870	100 [ 122.1]	37,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,300
b	(　 ) 46,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	47,278	100 [ 127.1]	37,197		37,900
c	(　 ) 34,570	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 105.6]	43,736	100 [ 123.5]	35,414		36,100
d	(　 ) 53,869	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,462	100 [ 145.8]	37,354		38,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +14.5
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

盛岡 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,230,781	419,796	1,810,985	1,595,280	215,705	（　0.9696） 209,148	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,357,250 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	73.90	ＬＳ2	147.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	16.5 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

独身タイプ１ＤＫ４世帯、平均専有面積約３７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段等を専有面積に含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	73.90	100.0	73.90	1,308	96,661	2.0	193,322
							0.0	0
～

～

～

～

計		147.80	100.0	147.80		193,322		386,644
								0

⑨年額支払賃料	193,322 円　×　12ヶ月　＝　 2,319,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,319,864 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,227,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,644 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,230,781 円　　　　（　 12,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-20525	1,425 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,308 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-20111	1,455 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.1]	100 [100.0]	1,384
c	盛公（賃）　　　　-20210	1,322 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,322

盛岡 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	20,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	69,596 円	2,319,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	20,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,796 円　（　　　　　　 2,399 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,595,280 円（　　　　　 9,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,230,781 円
②総費用	419,796 円
③純収益　①－②	1,810,985 円
④建物等に帰属する純収益	1,595,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,357,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）