別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 盛岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智 印  TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上太田弘法清水３６番２内 ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 盛岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.7 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地南西郊外の農家集 落地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅南西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅等が混在する農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は 認められず、当面現状を維持し、地価も横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内市街化調整区域内の農家集落地域及び一般住宅地域一円で、特に市内南西部の太田・上鹿妻・飯岡地 区等との代替性が高い。需要者の中心は周辺居住者及び市内への通勤者である。当該地域は太田地区の中心集落である が、公法上の利用規制が強いことから需給水準は低く取引は少ない。土地は画地規模が様々であるが５００万円前後、 中古住宅は築年数にもよるが総額８００万～１０００万円程度が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は、市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅が混在する地域で、周辺にはアパート等収益物 件は見受けられないことから、収益価格は求めなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、全国的な景況感の改善や復興事 業等により立ち直りつつあり、求心力を有す る盛岡市内の地価は総じて横ばい～上昇傾向 となっている。 地域要因に特段の変動は認められず、地価も 横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％