別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 青森南部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森南部 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　成田　哲夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡南部町大字大向字飛鳥７番８ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、畑地等が 混在する既成住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 三戸 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   800 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号と県道三戸南部線に 挟まれた農家住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 三戸駅北西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道三戸南部線背後の旧来からの農家住宅地域であるが、地域経済の低迷、過疎化等により住宅地に対する有効 需要は減退しており、当面現在の住環境は維持するも、地価は当分下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南部町及びこれに隣接する三戸町の住宅地域一円。需要者は圏内に地縁・血縁関係を有する一次取得者 層が中心。地域経済の低迷、過疎化等に加え、高齢化による空家が増え、これまで住宅地需要を支えてきた郊外の住宅 地域においても、土地需要は停滞している。取引の中心は、土地が３００㎡から５００㎡程度で総額３００万円から６ ００万円程度。近年、新築の戸建物件は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内においては自己使用の住宅が殆どであり、新規の賃貸住宅が見出せなかったので、収益価格は試算できな かった。当地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で、かつ当地域においては自用目的での取引が支配 的であり、地価は取引価格水準により形成されるものと認められる。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少し、高齢化率は県平均を上回る。 したがって、地域経済も低迷が続いており、 土地に対する有効需要は依然として減退傾向 が継続。 近隣地域は県道背後の農家住宅地域であるが 、地域内の土地利用に格別の変化は認められ ない。地域経済の低迷により、土地に対する 需給動向は低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％