別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 五戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　森　政浩 印  TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字下モ沢向１３番７９ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 八戸 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東部の中心部に近い既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 八戸駅西方 13.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 五戸町市街地東部に位置し公共公益施設への接近性が良好な既成住宅地域だが、人口減少や少子高齢化の影響に より住宅地に対する有効需要は減退しており、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五戸町中心部及びその周辺の住宅地域で、需要者は町内に地縁性を有する１次取得者が中心である。当町 では人口減少や居住者の高齢化等により地域経済は長期間にわたり低迷しており、中心部周辺の住宅地需要も減少傾向 にあり、地価は下落が続いている。市場での中心となる価格帯は土地は２００～３００㎡で総額３００万円～４５０万 円程度である。新築戸建物件の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は五戸町市街地の住宅地域であり、アパート等の収益物件はないので収益価格は求められなかった。取引にあ たっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認められない。したがって、 信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 79.9] [101.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復基調にあるものの、人口減 少、少子高齢化等の影響で地域経済は低迷を 続けており、町内の住宅地需要に回復の兆し は見られない。 町中心部に近く利便性は割合良好な住宅地域 であるが、市街地中心部の空洞化に伴い当地 域も衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％