別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 六ヶ所 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六ヶ所 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六ケ所村大字尾駮字野附２４９番２外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 南西9.5m国道 水道、下水 野辺地 36.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   270 ｍ、南   480 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 銀行、事業所等も見られる中 心部に近い既存住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ国道 交通 施設 野辺地駅北東方 36.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に農家住宅、事業所等が混在する国道沿いの住宅地域で周辺では土地利用に大きな変化はない。住宅地 は近接する区画整理済地域に人気があり、既成住宅地域の地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は六ヶ所村の住宅地域一円。需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心である。近隣地域周 辺では工事関係者による土地需要も若干見られるが、基幹産業である農漁業の不振など地域経済の低迷による先行き不 透明感から全般的な需要は減退傾向が続いている。土地は５００～８００㎡程度で総額５００万円～８００万円程度、 新築の戸建物件より中古の戸建物件が多く１，０００万円～１，５００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅に農家住宅等も見られる住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で投資採算性に見合う賃貸市場が形成 されていない。収益価格は適用の結果、土地に帰属する純収益がマイナスとなり求めることができなかった。取引にあ たっては収益性よりも居住環境や利便性が重視されている。したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を 妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 90.6] [103.0] 100 9,160  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるものの、人口 減少、少子高齢化等の影響で地域経済は低迷 を続けており、住宅地需要は低調に推移して いる。 中心部に近い住宅地域であるが近隣地域周辺 では大きな土地利用の変化はなく、既存住宅 地に対する需要は弱いままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％