別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東北 -2 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行 印  TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 5,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡東北町字膳前６２番２ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 乙供 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　空地や畑地も見られる高台 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 乙供駅　西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 道路事情が劣る駅に近接する高台の既成住宅地域で現状維持で推移すると予測する。過疎化、少子高齢化等によ り需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東北町郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁を有する給与所得者等の一 次取得者層が想定され、圏外からの新規転入等は殆ど見られない。近隣の市町では、利便性良好な住宅地を中心に需要 が回復し地価は横這い傾向にあるが、相対的に利便性が劣る当町に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は、土地が３ ００㎡～４００㎡程度で２００万円前後、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。一般住宅が 建ち並び空地や農地等も見られる住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。よって、市場性を反映し説得力が高 いと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [153.4] [101.0] 100 5,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数も微減。県内景気は回復 基調にあるが、地域経済低迷、過疎化の進行 、少子高齢化等により土地に対する有効需要 は減退している。 戸建住宅を主体とした道路事情が劣る住宅地 域。駅に近接するが需要は弱含みで地価は下 落傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％