鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

七戸 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６０２４０２ -104503	上北郡七戸町		建付地	（　）	不整形	北東8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１１９０５０２４０２ -81891	上北郡七戸町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１１６０９０２４０２ -88479	上北郡七戸町		更地	（　）	長方形	南西8.5m町道、北東4m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	１１６０４０２４０２ -107986	上北郡七戸町		更地	（　）	不整形	北西11.5m県道、北東10m、南西8m、南東8m、四方路		（都）準工 (70,200)
e	１１６０１０２４０２ -96215	上北郡七戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m町道、中間画地		（都）２住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,805	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.3]	14,007	100 [ 92.0]	15,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 11,023	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.8]	12,335	100 [ 79.6]	15,496		16,100
c	(　 ) 15,200	100 [ 120.0]	[ 92.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.9]	14,585	100 [ 93.1]	15,666		16,300
d	(　 ) 7,804	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 59.8]	12,385	100 [ 80.0]	15,481		16,100
e	(　 ) 10,712	100 [ 100.0]	[ 88.2] 100	100 [ / ]	100 [ 76.7]	12,318	100 [ 81.8]	15,059		15,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -30.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.19	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -40.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

七戸 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商住混在地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,530,323	537,168	1,993,155	1,926,960	66,195	（　0.9696） 64,183	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,337,146 円　　　　（　 4,720 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

七戸 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	211.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	283 ㎡	11.0 m x 25.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約５１㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	105.99	95.3	101.03	1,058	106,890	1.0	106,890
							0.0	0
～

～

～

～

計		211.98	95.3	202.06		213,780		213,780
								0

⑨年額支払賃料	213,780 円　×　12ヶ月　＝　 2,565,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,565,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,528,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,530,323 円　　　　（　 8,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	七戸－賃貸　　　　-3	997 ( 996)	100 [100.0]	[ 93.3] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 78.0]	100 [130.0]	1,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,059 円/㎡　月額支払賃料（　 1,058 円/㎡）　基準階 1 F B
b	七戸－賃貸　　　　-6	805 ( 803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,045
c	七戸－賃貸　　　　-8	1,516 ( 1,515)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 83.0]	100 [115.0]	1,059

七戸 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,068 円	2,661,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,600 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,400 円	24,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,168 円　（　　　　　　 1,898 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 117,000 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,926,960 円（　　　　　 6,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,530,323 円
②総費用	537,168 円
③純収益　①－②	1,993,155 円
④建物等に帰属する純収益	1,926,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,337,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,720 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
七戸 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

七戸 -1

青森県

青森第２

氏名

不動産鑑定士　浅井　康光

印

TEL.

鑑定評価額

4,530,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上北郡七戸町字笊田川久保５番８				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅に、店舗、事業所等が混在する住宅地域	南東8m県道	水道	七戸十和田 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 250 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部近郊の住宅地域

街

路

基準方位　北　　８
ｍ県道

交通

施設

七戸十和田駅　南方

2.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　七戸町中心部に近い店舗や事業所等も混在する住宅地域である。格別の変動要因はないものの過疎化や高齢化
の進行等により住宅地に対する有効需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,410 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は七戸町内の一般住宅地域及び混在住宅地域一円。典型的な需要者層は、当圏内に地縁あるいは血縁等を
有する給与所得者のほか、農家の世帯分離に伴う需要がほとんどであり、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。景
況感の改善と共に需要の回復が若干見受けられるが、過疎化や高齢化の進行により地価は下落傾向を継続している。需
要の中心価格帯は、土地が３００㎡程度で５００万円前後、新築戸建物件はほぼ見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周囲にはアパートや商店等も混在する地域であるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから
収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、取引
価格により地価水準が形成されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野辺地 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,100 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[101.0]

100
[ 89.4]

[104.0]
100

16,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は緩やかな回復基調にあるが、地方で
は過疎化や高齢化の進行により土地に対する
有効需要は回復するに至っていない。

　地域内においては特段の変動要因は見られ
ず、需給動向に大きな動きは見られない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

七戸 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１６０３０２４０２ -99331	上北郡七戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m町道、南3m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	１１８０１０２４０２ -104087	上北郡七戸町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m国道、北東6m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１１９０５０２４０２ -81891	上北郡七戸町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	１１９０６０２４０２ -104503	上北郡七戸町		建付地	（　）	不整形	北東8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,681	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	15,086	100 [ 92.2]	16,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 11,056	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 106.1]	14,425	100 [ 90.3]	15,975		16,600
c	(　 ) 11,023	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.8]	12,335	100 [ 79.5]	15,516		16,100
d	(　 ) 9,805	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.3]	14,007	100 [ 92.2]	15,192		15,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -30.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

七戸 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,525,713	536,926	1,988,787	1,926,960	61,827	（　0.9696） 59,947	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,248,896 円　　　　（　 4,410 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

七戸 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	211.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	283 ㎡	11.0 m x 25.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積５１㎡程度

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	105.99	95.3	101.03	1,056	106,688	1.0	106,688
							0.0	0
～

～

～

～

計		211.98	95.3	202.06		213,376		213,376
								0

⑨年額支払賃料	213,376 円　×　12ヶ月　＝　 2,560,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,560,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,523,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,525,713 円　　　　（　 8,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	七戸－賃貸　　　　-5	750 ( 749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 96.0]	100 [ 87.0]	1,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,057 円/㎡　月額支払賃料（　 1,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	七戸－賃貸　　　　-6	805 ( 803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 87.0]	1,040
c	七戸－賃貸　　　　-7	1,108 ( 1,107)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,082

七戸 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,826 円	2,656,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,600 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,400 円	24,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 536,926 円　（　　　　　　 1,897 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 117,000 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,926,960 円（　　　　　 6,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,525,713 円
②総費用	536,926 円
③純収益　①－②	1,988,787 円
④建物等に帰属する純収益	1,926,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	61,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,248,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,410 円／㎡）