別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 野辺地 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 5-1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字野辺地６番６ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 各種小売店舗の建ち 並ぶ県道沿いの中心 的商業地 北14m県道 水道 野辺地 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗が建ち並ぶ旧来型の 中心商店街 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 野辺地駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 競争力の弱い小規模な個人商店が多い旧来からの中心商店街で、核となる商業施設がなく郊外型ＳＣ等への継続 的な顧客流出が続いている。新規投資や開店は見られず、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域。需要者は圏内に地縁性を有する法人又は個人事業者が中 心になるものと見込まれる。景気は緩やかに回復しているが、人口減少や高齢化等により地域経済が低迷を続けている うえ、郊外型商業施設への消費流出も続いており、既存商業地への需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、 商業地の取引が少なく需要者の属性や利用目的により取引価格もまちまちであり、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当町の中心商業地域であるが、自用の店舗や店舗併用住宅が中心の地域で、貸店舗等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟 であることから収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準が形成されて いるのが一般的と認められる。よって、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いものと認められる比準価格を採用し 、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるものの、人口 減少、少子高齢化等の影響で地域経済は低迷 を続けており商業地に対する需要は回復の兆 しが見られない。 近隣地域は野辺地町の中心商業地域であるが 、郊外型ＳＣ等の進出により、顧客の流出傾 向が続き、既存商業地への需要は弱いままで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％