別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 野辺地 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野辺地 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡野辺地町字鳴沢２７番８ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所等 が混在する既成住宅 地域 西7m町道 水道 野辺地 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅や公立病院に近く、利便性 が比較的良好な地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 野辺地駅東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や公立病院に近く利便性が良好な地域であるが土地利用に変化はなく当面は現状のまま推移すると予測される 。地域経済は停滞気味で宅地に対する有効需要は減退しており地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野辺地町市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心で あるが、一部周辺町村の居住者の需要も見られる。当町では、人口減少や居住者の高齢化等により地域経済は長期にわ たり低迷しており、中心部周辺の住宅地需要も減少傾向にあり、地価は下落が続いている。土地は２００㎡程度で２５ ０～３００万円程度、新築の戸建物件は少ないが１，６００～１，９００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法 の適用は断念した。取引事例比較法のみの適用となったが、自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準 が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるものの、人口 減少、少子高齢化等の影響で地域経済は低迷 を続けており、住宅地需要は低調に推移して いる。 町の中心部に近く利便性が比較的良好な地域 であるが、土地利用に大きな変化はなく、当 地域内の住宅地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％