別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大鰐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大鰐 -3 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優 印  TEL.

鑑定評価額 2,320,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 が混在する農家住宅 地域 南東10m町道 水道、下水 鯖石 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   800 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路事情の良い弘前市寄りの 農家住宅地域。 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 鯖石駅東方 200m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道７号線背後の住宅地域で、道路事情も良いが、人口減少・高齢化の進行により需要が弱いため地価は下落傾 向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大鰐町及び弘前市石川地区の市街化調整内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する一次取 得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は殆どない。若年層の弘前市等への都市部への流出により、地縁性を有 する農家住宅地域に対する需要は弱く、また農家住宅地域においては人口減少と高齢化率が市街地より大きいため農家 住宅地域の需要は弱い。取引の中心となる価格は、規模によりまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家住宅地域で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。当地域は自用の 戸建住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある 取引事例から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 6,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、高齢化の進行により宅 地需要は弱く、土地取引・建築着工件数はか なり少なく地価は依然として下落傾向にある 。 町全体の人口減少のほか、地縁性の強い農家 住宅地域に対する有効需要は減退しており地 価は下落となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％