別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鰺ヶ沢 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鰺ヶ沢 5-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大 印  TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西津軽郡鰺ケ沢町大字舞戸町字上富田５１番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (75,348) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の商業地域 南11m県道 水道、下水 鰺ヶ沢 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模なショッピングモール も存在している。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 鰺ヶ沢駅北方 250m 法令 規制 （都） 商業 (75,350) ⑤地域要因の将 　来予測 鰺ヶ沢駅付近の商店街であるが、地域経済の低迷に加え、郊外での中規模小売店の開業などで、地域外への顧客 流出が続いている。よって、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鰺ヶ沢町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は鰺ヶ沢町を中心とした事業法人等であり、同一需 給圏外からの需要者は殆どない。地域経済の低迷や広い駐車場を備えた郊外の中規模小売店の開業などで、地域外へ顧 客が流出しており、繁華性が低下しているため、商業地の需要は弱い。取引の中心となる価格は、業種等により異なる ため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鰺ヶ沢町中心部に位置する小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域は、自用の店舗兼住宅が大半を占め、賃貸市場 が成立していないことから収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映させた比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鰺ヶ沢町は人口・世帯数ともに減少。人口流 出や地域経済の低迷等により宅地需要は弱く 、地価は依然として下落傾向にある。 顧客の流出により閉店した店舗が目立ち商業 地の需要は減退している。そのほかに格別の 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％