別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鰺ヶ沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鰺ヶ沢 -2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西津軽郡鰺ケ沢町大字本町５８番２ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 北東9m県道 水道、下水 鰺ヶ沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道沿いに店舗等が見られ る商住混在地域。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ県道 交通 施設 鰺ヶ沢駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿いに店舗等が多く見られる商住混在地域であったが、地域経済の低迷等から店舗等が減少し、商業地域 としての存在感が低下している。今後も地域経済の低迷等が続き、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鰺ヶ沢町の住宅地域である。主たる需要者は鰺ヶ沢町内に居住する一次取得者層であり、同一需給圏外か らの転入は殆どない。今後も人口流出が続き、住宅地需要はさらに弱くなると考えられる。また、地域内には店舗等が 混在しているが、近年は店舗の撤退等は見られるが、店舗用地としての需要は見られない。取引の中心となる価格帯は 、規模により異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にはアパートが一部に見られるが、全体的に賃貸需要が少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから 収益価格は試算できなかった。地域は自用の戸建住宅が大半であり、自己使用目的の取引を中心に価格が形成されてい ると考えられる。よって、市場の実態を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 66.1] [101.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鰺ヶ沢町は人口・世帯数ともに減少。人口流 出や地域経済の低迷等により宅地需要は弱く 、地価は依然として下落傾向にある。 長期にわたる地価下落により、下落幅は縮小 傾向にあるが、人口減少等により需要は低迷 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％