別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 平川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　最上　伸子 印  TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 5,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市沖館長田１０７番１外 ②地積 　(㎡) 935   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5.5m市道 水道、下水 平賀 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   600 ｍ、南   450 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南東方郊外の古くから の農家集落 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 平賀駅南東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きい農家住宅が多く、今後とも同程度の住環境を維持するとみられる。規制緩和区域に指定されて いるが、弘前市寄りの西部地区と比べると有効需要は少なく、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の住宅地域一円。需要者の中心は世帯分離に伴う住宅用地取得を目的とする一次取得者層や隣接地 の買い増し等を行う個人が大半を占め、個別的な事情を含む縁故取引が多く見られる。需要の中心価格帯は、土地が規 模３００～５００㎡、総額３００～５００万円程度の一般住宅地であり、農家住宅地等規模の大きい土地については取 引の中心価格帯を見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半でありアパート等の収益物件がなく、賃貸市場未成熟のため収益還元法は適用しなかった。当地 域のような農家住宅地の取引は少ないものの、地域の地価水準を適切に反映している取引事例を厳選して試算した比準 価格は妥当性が高いと判断した。したがって、比準価格の採用を適正妥当と認め、周辺標準地との均衡を踏まえ、単価 と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが世 帯数は増加している。地価は平賀地区中心部 は下げ止まり、その他は下落基調が継続して いる。 地縁的選好性が強い地域で、宅地需要を喚起 する特段の要因は見られず、住民の高齢化、 過疎化等が緩やかに進行しているものとみら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％