別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 つがる 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる 5-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造千代町５６番２ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成の商業地域 北東9m県道 水道、下水 木造 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧木造町中心部に形成された 金融機関も立地する商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 木造駅北方 900m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 つがる市柏地区や五所川原市の郊外型大型商業施設へ顧客が流出し、商況は低迷しており、地価は下落傾向で推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつがる市木造地区の商業地域及び商住混在地域。需要者はつがる市に地縁性を有する法人や個人事業者が 中心で、同一需給圏外からの需要はほとんど見られない。柏地区及び五所川原市の郊外型大型店舗への顧客流出等によ り、既成商業地域は衰退傾向が継続し需要は減退している。商業地の土地取引自体が少なく、また取引価格もまちまち で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 つがる市木造地区中心部の金融機能も担う商業地域で、需要者の中心は収益性から判断を行う法人・個人事業者である が、郊外型大型店舗への顧客流出により商況は低迷している。商業系の賃貸事例が見当たらず、収益価格は試算できな かった。よって、比準価格を採用し、さらに前年標準地価格からの変動率をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つがる市の人口減少、高齢化の進展等により 、景気回復のきざしもみられるが、地価の下 落傾向は継続している。 柏地区及び五所川原市の郊外大型店舗への商 業流出により商況は低調で、店舗需要は引き 続き弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％