別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 つがる -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる -5 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市柏玉水藤岡８番１０ ②地積 　(㎡) 411   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる新興住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 木造 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 つがる市中心部に近い旧柏村 の住宅地域。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 木造駅　北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 つがる市中心部に近い住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準がかなり低くな ってきたこと、日常生活の利便性が比較的良好であることから下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつがる市中心市街地周辺の住宅地域。需要者の中心はつがる市内の居住者が大部分であり、地区外からの 転入はあまり見られない。つがる市内の不動産市場の動向としては、人口減少、地域経済の低迷等により、土地需要も 弱含みで推移している。需要の中心物件は、更地であれば画地規模３００～４５０㎡で２５０～４００万円程度、新築 の建売物件では１５００万円から２０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 つがる市中心部に近い住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件はあまり見られない地域である。土地取引におい ては住宅取得目的の売買が中心であり、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。そのため、市場性 を反映した比準価格を採用して、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [104.0] 100 [108.2] [100.0] 100 8,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つがる市の人口減少、高齢化の進展等により 、景気回復のきざしもみられるが、地価の下 落傾向は継続している。 地価水準もかなり低くなってきているが、人 口減少等により有効需要が弱いことから地価 の下落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％