別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八戸 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-5 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　成田　哲夫 印  TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字長苗代字化石７６番４ ②地積 　(㎡) 1,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の自動車整 備工場が建ち並ぶ工 業地域 北西11m市道 水道、下水 八戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 協同組合を設立して開発され た自動車整備関連の工場が多 い工業団地。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 八戸駅東方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部や高速道路ＩＣへの接近性が良好な工業団地であり、格別の変動要因は認められないので、当面地 域の現状は維持するとみられる。地価は底値となっており、当分安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市内の工業地域一円であるが、とりわけ内陸部の工業地域に関して代替競争関係が強い。需要者は 県内の法人事業者が中心であり、県外法人からの需要もある程度認められる。設備投資は堅調であり、工業地に対する 需要も回復傾向が見込まれる。取引価格は当事者の事情や取引目的により区々であり、需要の中心となる価格帯は見出 せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自社の工場が大半の地域で、貸工場等の賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。自己使用目 的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが通常である。したがって、工業地として の市場性を反映し、適正かつ妥当と認められる比準価格を採用し、更に単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は増加ペースの鈍化が続いているが 、設備投資は底堅い国内需要や人手不足に対 応した能力増強や省力化投資により、堅調に 推移した。 工業地域の規模は比較的小さいが、自動車整 備工場等が集積し、自動車関連に特化した事 業環境が形成されている工業団地。地価は安 定的に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％