鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１７０９０２２０３ -85699	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)
b	１１８０１０２２０３ -103524	八戸市		更地	（　）	不整形	南東19m市道、北西9m、二方路		１住居 (60,200)
c	１１８０６０２２０３ -98838	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	１１８１２０２２０３ -101731	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	１１９０８０２２０３ -100383	八戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西11m市道、中間画地		商業 (90,290)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	58,867	100 [ 115.7]	50,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 46,060	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	52,187	100 [ 105.5]	49,466		49,500
c	(　 ) 36,819	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	38,207	100 [ 82.2]	46,481		46,500
d	(　 ) 29,337	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.5]	36,202	100 [ 78.4]	46,176		46,200
e	(　 ) 31,650	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.3]	49,219	100 [ 100.7]	48,877		48,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

八戸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,964,313	1,381,448	4,582,865	4,420,680	162,185	（　0.9719） 157,628	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,974,113 円　　　　（　 9,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	208.00	Ｓ2	416.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	9.0 m x 37.5 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分フロア貸し：専有面積２０８㎡、共同住宅部分：平均専有面積５２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	100.0	208.00	1,357	282,256	3.0	846,768
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	208.00	100.0	208.00	1,153	239,824	2.0	479,648
							0.0	0
～

～

～

計		416.00	100.0	416.00		522,080		1,326,416
								0

⑨年額支払賃料	522,080 円　×　12ヶ月　＝　 6,264,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,264,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,951,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,326,416 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,964,313 円　　　　（　 18,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-2402	2,086 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,357 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2408	1,441 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,351
c	八戸－賃貸　　　　-3102	905 ( 904)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,380

八戸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,600 円	59,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	313,248 円	6,264,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,300 円	59,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,381,448 円　（　　　　　　 4,304 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,420,680 円（　　　　　 13,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,964,313 円
②総費用	1,381,448 円
③純収益　①－②	4,582,865 円
④建物等に帰属する純収益	4,420,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,974,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,270 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八戸 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-4

青森県

青森第２

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

印

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市小中野８丁目２５番１｢小中野８－９－１８｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	南13m県道	水道、ガス、下水	陸奥湊 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 280 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

老朽建物が目立つ県道沿いの
古くからの商店街

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

陸奥湊駅西方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は旧来からの八戸工業港に近い商店街である。沼館地区等の大型ＳＣへ顧客が流出し、商況の衰退が止
まらないが、地価水準が背後の住宅地価格に近づいているため、下落率は縮小していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,140 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八戸市内の近隣商業地域及び路線商業地域一円。需要者は地元資本の小規模小売業者が殆どであり、全国
展開の大資本は少ない。顧客流出に伴う閉鎖店舗の増加、店舗経営者の高齢化等明るい兆しはみられないが、地価水準
が背後の住宅地価格に近づいてきたため底値感が出てきており、下落率は縮小傾向にある。取引の中心となる価格帯は
、土地が３００㎡程度で、その総額は１，３００～１，５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空店舗の一部が賃貸に供される程度であり、商業用不動産の賃貸市
場が形成されるまでには至っていないため、収益価格は低位に試算された。当地域においては自用目的での取引が殆ど
で、当該取引価格の水準により地価が形成されているため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 96.7]

[100.0]
100

46,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の実感は乏しく経営環境は依然とし
て厳しいが、個人消費や企業の景況感は改善
傾向にあり、県内経済は緩やかに持ち直して
いる。

近隣地域周辺では目立った動きは見られず商
況も低迷しているが、地価が背後の住宅地価
格に近づき底値感が出てきたため、下落率は
縮小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０１０２２０３ -103524	八戸市		更地	（　）	不整形	南東19m市道、北西9m、二方路		１住居 (60,200)
b	１１８０６０２２０３ -98838	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	１１８１１０２２０３ -104498	八戸市		底地	（　）	ほぼ正方形	南西20m市道、北西7m、角地		２住居 (70,200)
d	１１８１２０２２０３ -101731	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,060	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	52,187	100 [ 105.5]	49,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 36,819	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	38,207	100 [ 82.2]	46,481		46,500
c	(　 31,202) 52,003	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	54,994	100 [ 115.7]	47,532		47,500
d	(　 ) 29,337	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.5]	36,202	100 [ 78.4]	46,176		46,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,400 円／㎡]

八戸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,961,936	1,381,323	4,580,613	4,420,680	159,933	（　0.9719） 155,439	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,932,811 円　　　　（　 9,140 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	208.00	Ｓ2	416.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	9.0 m x 37.5 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分フロア貸し：専有面積２０８㎡　　共同住宅部分：平均専有面積５２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	100.0	208.00	1,356	282,048	3.0	846,144
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	208.00	100.0	208.00	1,153	239,824	2.0	479,648
							0.0	0
～

～

～

計		416.00	100.0	416.00		521,872		1,325,792
								0

⑨年額支払賃料	521,872 円　×　12ヶ月　＝　 6,262,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,262,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,949,341 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,325,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,961,936 円　　　　（　 18,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-103	2,116 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [102.0]	100 [115.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,359 円/㎡　月額支払賃料（　 1,356 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2402	2,086 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	1,351
c	八戸－賃貸　　　　-2408	1,441 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	1,337

八戸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,600 円	59,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	313,123 円	6,262,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,300 円	59,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,381,323 円　（　　　　　　 4,303 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,420,680 円（　　　　　 13,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,961,936 円
②総費用	1,381,323 円
③純収益　①－②	4,580,613 円
④建物等に帰属する純収益	4,420,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	159,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,932,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,140 円／㎡）