別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 3-1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　森　政浩 印  TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 2:1 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装農道 水道、下水 陸奥市川 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅地向きの宅地見込地 地域。 道 路 ４ｍ未舗装農道 交通 施設 陸奥市川駅　北東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 景気は緩やかに持ち直しているものの、当市の不動産市場には二極化の傾向が見られ、利便性の劣る郊外の戸建 住宅地向き宅地見込地に対する開発意欲は弱く、地価は当面下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      3,200 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八戸市内を中心とした戸建住宅地向きの宅地見込地地域で、需要者は地元の不動産業者が中心であ る。当市では近年土地区画整理事業等による新規の住宅地供給が活発で不動産市場においては供給圧力が強く、利便性 の劣る郊外の宅地見込地に対する開発動向は極めて低調である。宅地見込地の取引価格は需要者の事業規模によりまち まちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、実際に市場で生起した価格の牽連関係が強い取引事例に基づき試算した価格で、市場の実態を反映した実 証的な価格である。一方、控除後価格は宅地転換を目的とした需要者のコスト面に着目した価格で、開発業者の投資採 算性を反映する価格として相応の説得力を有するものの、想定項目が多く信頼性にやや欠ける。したがって、本件では 比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の持ち直しに伴い市街地を中心に地価上昇の動 きも見られる一方、郊外では依然として宅地需要は 弱く地価は下落基調が続いている。 中心部から遠い北西部郊外の宅地見込地地域で、周 辺には未利用地も多く残るが、選好性の低さから近 年宅地化の動きはあまり見られない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他