鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０５０２２０３ -89944	八戸市		更地	（　）	台形	南東13m市道、北西6m、二方路		１低専地区計画等 (50,80)
b	１１８０６０２２０３ -98828	八戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西13m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
c	１１８０９０２２０３ -86344	八戸市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
d	１１８０９０２２０３ -86416	八戸市		更地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
e	１１８１００２２０３ -93630	八戸市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,923	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.2]	46,407	100 [ 106.1]	43,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	45,500
b	(　 ) 46,888	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 111.3]	44,192	100 [ 106.1]	41,651		43,300
c	(　 ) 35,800	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.6]	44,622	100 [ 107.1]	41,664		43,300
d	(　 ) 46,843	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	49,807	100 [ 111.2]	44,790		46,600
e	(　 ) 53,001	100 [ 110.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,275	100 [ 111.2]	43,413		45,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
e	買進み	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

八戸 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業の造成費及び付帯費用の資料が入手できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,359,874	510,109	1,849,765	1,686,090	163,675	（　0.9696） 158,699	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,306,229 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ、平均専有面積３８．５㎡）の共同住宅と想定した

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,264	97,341	2.0	194,682
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,264	97,341	2.0	194,682
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		194,682		389,364
								0

⑨年額支払賃料	194,682 円　×　12ヶ月　＝　 2,336,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,336,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 124,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,356,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,359,874 円　　　　（　 11,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-6208	1,273 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7006	1,313 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,382
c	八戸－賃貸　　　　-9601	977 ( 975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,216

八戸 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,009 円	2,480,184　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円
	建物　　　　　　　　　 173,600 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,100 円	21,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,109 円　（　　　　　　 2,429 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,686,090 円（　　　　　 8,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,359,874 円
②総費用	510,109 円
③純収益　①－②	1,849,765 円
④建物等に帰属する純収益	1,686,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	158,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,306,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
八戸 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -35

青森県

青森第２

氏名

不動産鑑定士　南　彰

印

TEL.

鑑定評価額

9,280,000 円

１㎡当たりの価格

44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市田向５丁目２１番１１｢田向５－２１－１０｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅にアパート等が混じる区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、下水	本八戸 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 450 ｍ、南 300 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

田向土地区画整理事業施行済
の住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

本八戸駅南東方

3.8km

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市街地南東部に位置する区画整理済の地域で、住環境、利便性とも良好な住宅地域であり、堅調な需要が認めら
れるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八戸市街地南東部周辺の一般住宅地域。需要者は八戸市内に居住する３０～４０代前後の給与所得者や自
営業者等の１次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、市街地
周辺の区画整理済の住宅地は堅調な需要が認められる。市場での中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で９００万円
前後、新築の戸建物件は２，４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は八戸市南東部の区画整理済の住宅地域で、戸建住宅のほかアパート等の収益物件も多く見られるが、収益性
よりも居住の快適性が重視される第１種低層住居専用地域内で、収益価格は試算されたものの水準は低く求められた。
したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[117.0]

[104.0]
100

44,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

首都圏では景気が回復傾向にあり、地方にお
いては人口の減少や地域経済の停滞により住
宅地需要が回復していない地域と回復してい
る地域がある。

近隣地域は八戸市市街地南東部の区画整理済
の住宅地域で、堅調な住宅地需要が認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０９０２２０３ -86344	八戸市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
b	１１８０６０２２０３ -98828	八戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西13m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
c	１１８１００２２０３ -93630	八戸市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
d	１１９０６０２２０３ -104219	八戸市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,800	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.6]	44,622	100 [ 106.1]	42,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 46,888	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 111.3]	44,192	100 [ 104.0]	42,492		44,200
c	(　 ) 53,001	100 [ 110.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,275	100 [ 111.2]	43,413		45,100
d	(　 ) 50,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,300	100 [ 118.7]	42,376		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	買進み	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,200 円／㎡]

八戸 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な土地区画整理事業の造成資料が入手できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,337,013	509,008	1,828,005	1,686,090	141,915	（　0.9696） 137,601	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,866,688 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	210 ㎡	12.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約３９㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	82.81	93.0	77.01	1,251	96,340	2.0	192,680
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	80.32	95.9	77.01	1,251	96,340	2.0	192,680
							0.0	0
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		192,680		385,360
								0

⑨年額支払賃料	192,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,312,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,312,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,333,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,337,013 円　　　　（　 11,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-6208	1,273 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-7005	931 ( 929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,343
c	八戸－賃貸　　　　-9601	977 ( 975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,216

八戸 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,808 円	2,456,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,600 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,100 円	21,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,008 円　（　　　　　　 2,424 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,686,090 円（　　　　　 8,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,337,013 円
②総費用	509,008 円
③純収益　①－②	1,828,005 円
④建物等に帰属する純収益	1,686,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,866,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）