別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八戸 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -24 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行 印  TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市柏崎４丁目１５２番５８ ｢柏崎４－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、店舗等が混在する 住宅地域 南東6m私道 水道、ガス、下水 本八戸 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ八戸線沿い、主要地方道 八戸階上線背後の一般住宅地 域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 本八戸駅東方 1.7km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地周辺の住宅地域であり、現状維持で推移すると予測する。地域経済の緩やかな回復に伴い値頃感から 需要も回復傾向にあり、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は中心市街地周辺の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者層が中心で同一需給圏外からの転入も 若干認められる。買い控えや周辺土地区画整理事業区域の住宅地供給圧力等により地価は下落傾向で推移してきたが、 最近は緩やかな景気回復に伴い需給動向は改善傾向にあり、地価は横這い傾向にある。土地は１５０㎡程度で６５０万 円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中心部に比較的近くアパートも混在しているが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は画地規模が小さいた め、経済合理的な賃貸経営のための床面積を確保することが困難であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格のみ の試算であるが、市場性を反映し実証的で信頼性が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [104.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。地域経 済の緩やかな回復に伴い住宅着工戸数も堅調 で、地価は市街地を中心に下げ止まりの動き が広がっている。 中心市街地に近い既成住宅地域で、最近は景 気回復に伴う値頃感から需給動向の改善が見 られ、地価は下げ止まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％