別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八戸 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -20 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光 印  TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市白銀台１丁目８番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 白銀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　中心部から比較的遠い住宅 団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白銀駅　南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　居住者の高齢化や空家も見られる状況で需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものの、相対的な安 値感や底値感が感じられることから下げ幅は縮小するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市市街地郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は市内に居住する中堅給与所得者等の一次取得者 層が想定される。市内では土地区画整理事業で誕生した居住環境が良好な住宅地域に需要が集まる傾向にあり、郊外の 既成住宅地域である当地域に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は土地が２００～３００㎡で５００万円～９００万 円程度、新築戸建物件は２，２００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一般住宅が中心の住宅団地で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃貸市場が成立していないことから 収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が支配的で、居住の快適性等が重視される住宅地域であり、取引価格に より地価水準が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [104.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少しているものの、景況感の改善 等もあり、居住環境や生活利便性が良好な地 域では住宅地需要の回復傾向が窺える。 　特段の変動要因等がなく、需給動向に大き な変動は見られない。市街地郊外の既成住宅 地域に対する需要は依然として弱含みの状況 にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％