鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４０２２０２ -118663	弘前市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１１９０１０２２０２ -106130	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１１９０４０２２０２ -118739	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東7m市道、南西7m、角地		１低専 (60,80)
d	１１９０４０２２０２ -118766	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m私道、北西5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	１１９０６０２２０２ -103730	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m私道、南東6m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.1]	32,352	100 [ 103.5]	31,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 30,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,987	100 [ 101.8]	29,457		30,600
c	(　 ) 30,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	28,000	100 [ 94.6]	29,598		30,800
d	(　 ) 28,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	26,211	100 [ 98.3]	26,664		27,700
e	(　 ) 27,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	26,416	100 [ 91.6]	28,838		30,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

弘前 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,375,518	531,731	1,843,787	1,678,320	165,467	（　0.9696） 160,437	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,342,438 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.33	Ｗ2	175.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	14.0 m x 20.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４１㎡程度

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	89.33	91.4	81.62	1,201	98,026	2.0	196,052
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	86.03	94.9	81.62	1,201	98,026	2.0	196,052
							0.0	0
～

～

～

計		175.36	93.1	163.24		196,052		392,104
								0

⑨年額支払賃料	196,052 円　×　12ヶ月　＝　 2,352,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,352,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 124,831 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,371,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,375,518 円　　　　（　 8,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-451001	1,098 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-86003	1,089 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,146
c	弘前（賃）　　　　-283001	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,217

弘前 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,831 円	2,496,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,400 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,731 円　（　　　　　　 2,014 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 175.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,678,320 円（　　　　　 6,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,375,518 円
②総費用	531,731 円
③純収益　①－②	1,843,787 円
④建物等に帰属する純収益	1,678,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	160,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,342,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
弘前 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -9

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

印

TEL.

鑑定評価額

7,790,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字取上２丁目１５番３５				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東6m私道	水道、ガス、下水	弘前 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 200 ｍ、南 260 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　文教施設に近いものの行き
止まりが多く、利便性やや劣
る地域。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ私道

交通

施設

弘前駅南方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　市中心部へ比較的近い街路条件がやや劣る住宅地域で、特別の変動要因はないものの、割安感から需要は堅調
で、地価動向は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、弘前市市街地中央部及び南東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等
の一次取得者層が中心である。郊外の宅地分譲等の供給圧力等はあるが、長引いた地価の下落による割安感から、利便
性良好な住宅地は需要が堅調で、地価は横ばい若しくは一部強含み傾向にある。土地は４０坪～１００坪程度で総額＊
５００万円～１，０００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，３００万円程度が平均的相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口は減少しているが、土地取引は一部地
域で下げ止まり傾向にある等、景気の底入れ
感から回復の兆しが見られる。

　利便性やや劣る住宅地域ですが、長期に亘
る地価の下落による割安感から需要は回復傾
向にあり、地価は横ばいで推移。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１０２２０２ -106146	弘前市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m私道、北東5.5m、角地		１中専 (70,200)
b	１１９０２０２２０２ -90587	弘前市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１１９０４０２２０２ -118766	弘前市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m私道、北西5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
d	１１９０６０２２０２ -103795	弘前市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 111.9]	26,210	100 [ 92.7]	28,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 21,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	29,148	100 [ 101.8]	28,633		29,800
c	(　 ) 28,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	26,211	100 [ 98.3]	26,664		27,700
d	(　 ) 29,422	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,290	100 [ 94.6]	29,905		31,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.5	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

弘前 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,388,559	532,416	1,856,143	1,678,320	177,823	（　0.9696） 172,417	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,592,021 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.33	Ｗ2	175.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	14.0 m x 20.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４１㎡程度

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	89.33	91.4	81.62	1,208	98,597	2.0	197,194
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	86.03	94.9	81.62	1,208	98,597	2.0	197,194
							0.0	0
～

～

～

計		175.36	93.1	163.24		197,194		394,388
								0

⑨年額支払賃料	197,194 円　×　12ヶ月　＝　 2,366,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,366,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 125,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,384,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,388,559 円　　　　（　 9,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-108001	1,344 ( 1,342)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-155001	1,406 ( 1,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,184
c	弘前（賃）　　　　-427001	947 ( 946)	100 [ 85.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,214

弘前 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	125,516 円	2,510,328　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,400 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,416 円　（　　　　　　 2,017 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 175.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,678,320 円（　　　　　 6,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,388,559 円
②総費用	532,416 円
③純収益　①－②	1,856,143 円
④建物等に帰属する純収益	1,678,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,592,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）