鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１２０２２０１ -100937	青森市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１１９０１０２２０１ -105768	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１１９０２０２２０１ -90282	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１１９０６０２２０１ -103390	青森市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１１９０７０２２０１ -103693	青森市		更地	（　）	袋地等	北6.5m私道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,202	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,462	100 [ 100.0]	21,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 22,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	27,471	100 [ 133.2]	20,624		21,200
c	(　 ) 21,754	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,120	100 [ 97.0]	21,773		22,400
d	(　 ) 24,242	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	20,635	100 [ 98.9]	20,865		21,500
e	(　 ) 15,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 58.9]	25,497	100 [ 122.7]	20,780		21,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +24.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

青森 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅の需要が多く賃貸需要が低い住宅団地であり、賃貸市場が成立しておらず適用できない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
青森 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -22

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊彦

印

TEL.

鑑定評価額

5,950,000 円

１㎡当たりの価格

21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市月見野１丁目２９９番１７６｢月見野１－２０－１７｣				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南西6.5m市道	水道、ガス、下水	東青森 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 370 ｍ、西 360 ｍ、南 350 ｍ、北 440 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

青森県住宅供給公社が分譲し
た郊外の住宅団地

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

東青森駅南東方

3.6km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　郊外の住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。中心部から離れた生活利便性の劣る
住宅地域で、地価は当分の間、下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市郊外の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。景気は一
部に弱めの動きがみられるが緩やかな回復基調にあり、住宅投資は横ばい圏内で推移しているものの、近隣地域は中心
部から離れ、生活利便性が劣るため需要は弱含みである。土地の規模は１６０～２４０㎡程度で、価格は４００～７０
０万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は大規模住宅団地でアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適
用できなかった。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は一部に弱めの動きがみられるが緩や
かな回復基調にあり、住宅地の需要は持ち直
している。

　一般的要因に記載している理由で、需要は
一時より持ち直しているものの、当該地域は
利便性が劣り需要は弱含みである。

　個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１０２２０１ -105635	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１１９０２０２２０１ -90282	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１１９０９０２２０１ -89708	青森市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１１９０９０２２０１ -89850	青森市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、南東6m、角地		１低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,595	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,088	100 [ 119.5]	20,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 21,754	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,120	100 [ 97.0]	21,773		22,400
c	(　 ) 21,176	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 109.2]	21,417	100 [ 104.9]	20,417		21,000
d	(　 ) 25,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 112.5]	28,646	100 [ 131.6]	21,767		22,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

青森 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅の需要が多く賃貸需要が低い住宅団地であり、賃貸市場が成立しておらず適用できない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ