別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 青森 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -15 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字筒井字八ツ橋１６５番６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 筒井 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   580 ｍ、南   410 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路配置等が劣る郊外の既成 住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 筒井駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも市南東部郊外の低層住宅地域として推移するものと予測されるが、街路配置等が劣ることから住宅地 としての選好性が低く需要は低調であるが、景気の回復傾向等から、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する３０～４０歳代前後の１次取得者が大半を占め、 同一需給圏外からの転入は比較的少ない。市南東部郊外の既成住宅地域で、街路配置等が劣ることから住宅地としての 選好性が低く需要は弱含みであるものの、景気の回復傾向等から地価は安定的に推移している。市場での中心となる価 格帯は土地は１８０㎡で５００万円、土地・建物で１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　実際に市場で生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。戸 建住宅が中心の住宅地域で、農家住宅も一部混在し、画地規模も小さく経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難なため 、収益価格は試算しなかった。従って、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [140.3] [104.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の供給過剰感等から、市全体の不動産 市場は低迷しているものの、景気の回復傾向 からおおむね地価は横這い～下落幅縮小傾向 にある。 街路配置等が劣るため郊外の新興住宅地域と 比べると需要は弱いものの、景気の回復傾向 等から地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％