鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１６９２ -115001	標津郡中標津町		建付地	（　）	不整形	南西12m町道、北西6m、角地		（都）商業 (80,400)
b	１２０１６７１６９２ -115002	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南東18m道道、北東4m、角地		（都）準工 (60,200)
c	１２０１６７１６９２ -595001	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.5m国道、南西11m、角地		（都）準住居 (70,200)
d	１２０１６７１６９２ -515001	標津郡中標津町		更地	（　）	不整形	北東18m道道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１２０１６７１６９２ -515002	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南西18m道道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,176	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 55.9]	15,783	100 [ 88.8]	17,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,800
b	(　 ) 24,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,669	100 [ 66.2]	35,754		35,800
c	(　 ) 32,504	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	26,458	100 [ 82.7]	31,993		32,000
d	(　 ) 29,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,032	100 [ 100.0]	31,032		31,000
e	(　 ) 23,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,132	100 [ 63.8]	36,257		36,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	会社と役員間の取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	会社と役員間の取引	％／月 0.00	画地　　　　 -44.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,539,193	1,509,908	5,029,285	4,405,620	623,665	（　0.9467） 590,424	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	11,808,480 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.10	Ｓ2	420.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１店舗部分、２階事務所部分ともに部分貸し。自走式平面駐車場を６台程度確保。地域における容積率の充足率は低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物に比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.10	85.0	178.59	1,777	317,354	2.0	634,708
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.10	85.0	178.59	1,481	264,492	2.0	528,984
							0.0	0
～

～

～

計		420.20	85.0	357.18		581,846		1,163,692
								0

⑨年額支払賃料	581,846 円　×　12ヶ月　＝　 6,982,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,982,152 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,528,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,163,692 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,539,193 円　　　　（　 14,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６７５６９２　　　　-591001	1,130 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,483 円/㎡　月額支払賃料（　 1,481 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６７５６９２　　　　-595002	1,259 ( 1,252)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,652
c	１２０１６７５６９２　　　　-591003	1,024 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,400

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	60,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,108 円	6,982,152　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,500 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 618,100 円	60,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,509,908 円　（　　　　　　 3,247 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 420.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,405,620 円（　　　　　 9,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,539,193 円
②総費用	1,509,908 円
③純収益　①－②	5,029,285 円
④建物等に帰属する純収益	4,405,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	623,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	590,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,808,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中標津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中標津 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

印

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	標津郡中標津町東３条北１丁目１番２				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	事務所ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東18m道道	水道、下水	釧路 96.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心的商業地域

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

釧路駅北東方

96.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域として熟成しており、相応の繁華性及び収益性を保持している。新規出店の動きも一部認め
られるため、今後も現状を踏襲するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧来からの中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のみならず大手資本も含む。中標津町の
商業繁華性は郊外大型ＳＣに集中しており、旧来からの商業地域はその影響を受けているが、各種商業施設の立地によ
り相応の繁華性を維持している。付近には集客力のあるスーパー、図書館等の公共施設があるため、地価は安定した動
きになることが予測される。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

今後の新規投資の動きにはやや不透明感が認められるものの、利便性良好な地域として推移することが予測される。本
件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、広域的見地からの検討、昨今の経済情勢、単価と総額との関連の
適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示
価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的には横ばい傾向が多い中、一部では強
含みの動きも認められる等、地区による地価
動向の違いが明確になりつつある。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中標津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１６９２ -515001	標津郡中標津町		更地	（　）	不整形	北東18m道道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２０１６７１６９２ -595001	標津郡中標津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.5m国道、南西11m、角地		（都）準住居 (70,200)
c	１２０１６７１６９２ -115002	標津郡中標津町		更地	（　）	長方形	南東18m道道、北東4m、角地		（都）準工 (60,200)
d	１２０１６７１６９２ -511003	標津郡中標津町		貸家建付地	（　）	長方形	北東3.6m未舗装町道、中間画地		（都）商業 (80,240)
e	１２０１６７１６９２ -111015	標津郡中標津町		雑種地	（　）	袋地等	接面道路無、無道路地		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,032	100 [ 95.0]	32,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,700
b	(　 ) 32,504	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	26,458	100 [ 67.3]	39,314		39,300
c	(　 ) 24,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,669	100 [ 64.7]	36,583		36,600
d	(　 ) 18,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	18,038	100 [ 65.1]	27,708		27,700
e	(　 ) 12,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	17,964	100 [ 67.8]	26,496		26,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

中標津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,444,039	1,420,832	5,023,207	4,457,020	566,187	（　0.9481） 536,802	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,736,040 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中標津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	465 ㎡	22.0 m x 36.0 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所の用途を想定した。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,560	291,720	2.0	583,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	85.0	187.00	1,459	272,833	1.0	272,833
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	85.0	374.00		564,553		856,273
								0

⑨年額支払賃料	564,553 円　×　12ヶ月　＝　 6,774,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,774,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,435,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	856,273 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,444,039 円　　　　（　 13,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６５１２０６　　　　-179001	1,561 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６５１２０６　　　　-179502	1,255 ( 1,252)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,394
c	１２０１６５１２０６　　　　-179501	868 ( 868)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	964

中標津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,200 円	63,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	338,732 円	6,774,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 646,600 円	63,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,420,832 円　（　　　　　　 3,056 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,457,020 円（　　　　　 9,585 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,444,039 円
②総費用	1,420,832 円
③純収益　①－②	5,023,207 円
④建物等に帰属する純収益	4,457,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	566,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	536,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,736,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）