別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 足寄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足寄 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広 印  TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足寄郡足寄町北１条２丁目１０番 ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 南22m国道 水道、下水 池田 45.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  36.4 ｍ、規模　　       527 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 池田駅北東方 45.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　店舗経営者の高齢化・後継者不足から商業地域の空洞化が懸念されるほか、背後地域の過疎化等による購買力 の低下が見込まれ、今後も繁華性の低迷から弱気に推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、町内商業地域及び幹線沿いの地域等。需要者は、町内の個人、法人事業者等が中心とみられる。背後 地域の衰退傾向から購買力が低下しているほか、店舗経営者の高齢化や後継者不足等が懸念される。さらに、帯広市及 びその周辺町の大規模郊外型店舗が充実しているところから顧客が流失しているとみられ、商業地に対する需要はかな り弱気である。そのため、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、商業地域への新規投資の減退傾向のほか、背後地の高齢化、過疎化等を反映した価格が求められた。収 益価格は、賃貸市場が脆弱なところから、収益性に馴染めないものと判断し適用することを断念した。鑑定評価額の決 定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の低迷が続いている状況にある。 経営者の高齢化と後継者不足の懸念の外、背 後地の衰退傾向から購買力の低下を招き繁華 性に見劣りが指摘される。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％