別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 足寄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足寄 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広 印  TEL.

鑑定評価額 2,270,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足寄郡足寄町西町４丁目１番４５ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ閑静な住宅地域 西8m町道 水道、下水 池田 45.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  25.6 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北８ｍ町 道 交通 施設 池田駅北東方 45.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市場参入者が少ないほか、地域住民の過疎化、高齢化等から、需給関係が改善するとは言い難く、弱気な状況 が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、足寄町内の住宅地域等。需要者は、町内在住者等が中心とみられる。町外から流入する者は少なく、 しかも、過疎化、高齢化等から新規の需要者は少ないところから取引は低調とみられる。需要の中心は、需要の沈滞化 から特定し得ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、市場参入者が少ない旧駅裏の取引需要が弱い価格が求められた。収益価格は、賃貸市場が成熟しておら ず適用することを断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、最近の経済状況等 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の低迷が続いている状況にある。 町外からの流入も少なく、住民の高齢化・過 疎化もみられる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％