別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 北海道日高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文 印  TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北２丁目２０３番８ ｢富川北２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多いが空 地等も漸増する既成 商業地域 南西20m国道 水道、下水 富川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 富川駅東方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後も地元のほか、苫小牧の大型店への顧客の流出が予想され、弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日高町門別地区の商業地一円。需要者は町内の企業や個人が中心で、地縁的選考性が強い。軽種場が好調 を維持している一方、富川の商業地については、富川の複合大型店のほか、苫小牧の大型店への顧客の流出が続いてお り、加えて厚賀ＩＣの開通による通行量の減少から、既存商店街は空洞化が進行し、市場は硬直的である。このため最 近の取引は殆ど確認できず、中心となる価格帯は、規模や建付地の別により大きく異なり、的確な把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の取引がなく古い事例からの比準となった。取引の中心は、自用目的の地元個人のほか地縁的な企業が主流のた め、適切な収益事例が収集できず収益還元法は適用しなかった。比準価格は古い規範性ある事例を選別し試算されてお り、ある程度客観的に市場動向を見据え根拠づけられている。よって比準価格に周辺地域の商業地の動向も勘案し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振東部地震による富川の高台地区のインフ ラも回復し、軽種場が好調であるが、依然、 大型店への顧客の流出が止まらない状況が続 いている。 郊外型複合店舗へ顧客の流出が続き、厚賀Ｉ Ｃの開通による車輌の通行量の減少もあり、 小売店舗街は衰退傾向。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％