別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 北海道日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹 印  TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 7,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北６丁目２２５番９３外 ｢富川北６－７－９｣ ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に空 地も見られる住宅地 域 北西12.5m町道 水道、下水 富川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１２ ．５ｍ町道 交通 施設 富川駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性・住環境とも富川地区の標準的な住宅地域である。地域経済の低迷・人口減少等から不動産需要はやや停 滞している。当該状況の影響を受け、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富川地区の住宅地域一円。需要者の中心は日高町居住者が大半である。景気の低迷・人口減、及び、「富 川南ニュータウン」との競合、並びに、胆振東部地震の影響等から、本近隣地域の宅地需要はやや低迷している。土地 は３００万円程度、中古物件の取引においては、土地建物で総額５００万～６００万円程度の物件が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、富川北地区の自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるため収益価格の試算は行わ ず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、周辺の公示地・基準地との均衡にも留意のうえ、 鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,250 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日高町は景気の低迷、人口減少・高齢化、ま た、先般の胆振東部地震の影響等により、不 動産市況はやや沈滞化している。 地域要因的には格別の変動はないが、上記一 般的要因の影響を受け、不動産市況は低迷が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％