別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 むかわ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むかわ 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文 印  TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡むかわ町美幸２丁目２０番外 ②地積 　(㎡) 1,082   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (93,333) 1:2 店舗 Ｓ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ既成商業地域 北東18m町道、南東側道 水道、下水 鵡川 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年の胆振東部地震に より多数の店舗が倒壊し、商 店街は甚大な被害を受けた。 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 570m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 胆振東部地震の影響による倒壊店舗等の撤去が終了したが、再開する店舗は少なく、衰退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鵡川町の商業地域一円。需要者の中心は地元企業や個人のほか、道内企業も散見。商店街は小売店舗が 中心で、商況は車で３０分程度の苫小牧の複合大型店舗へ顧客が流出し空洞化が進行していたところ、胆振東部地震に より倒壊店舗が多数発生した。現在その取壊及び撤去はほぼ完了し、商店街も徐々に機能を回復しているが、取壊後の 再開は殆どない。このため、需要の中心となる的確な価格帯については、現状では把握できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。取引の中心は自用目的の地元個人のほか地縁的な企業が主流のため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は最近の取引がないため、下落傾向にあった過去の規範性ある事例を含め根拠づけしたが、さ らに震災の影響を受けた周辺町村の価格動向を踏まえ、震源地にある代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 95.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振東部地震より甚大な被害を受けた商店街 の空洞化が進行し、苫小牧大型店への顧客の 流出が続いている。 震災により倒壊した店舗の撤去も終了したが 、再建築する店舗は殆ど見られず、衰退が進 行しており大きな下落となった。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％