別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 安平 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路 印  TEL.

鑑定評価額 2,200,000 円  １㎡当たりの価格 5,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町遠浅１０８番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 遠浅 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内全般に渡り震災の影響が 残り、人口減少等が進んでい る。 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 遠浅駅北東方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は外部から遠浅地区への転居者等はほとんど見受けられず、地域的な衰退が進んでいると共に、震災後は更 なる不動産需要の減退傾向にあるため、当面の間は地価下落からの回復は困難であるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠浅地区を中心として、早来地区・追分地区等の他地区の住宅地域も広く圏域に含んでいる。需要者は当 地区の従前からの居住者等に概ね限定され、苫小牧市寄りに位置するものの近年は苫小牧市東部方面への通勤者による 新規の不動産需要も少ない状況にある。震災の影響を受けて不動産市況の低迷が加速し、地価の下落が続いていると共 に、画地規模等が様々であるが、市場の取引価格帯としては更地の平米単価で５千円前後が中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己利用の戸建住宅を目的とする需要が大半であり、賃貸需要がほとんど見受けられない遠浅地区内の実 情等から、収益価格を試算することができなかった。比準価格については、地域的類似性の高い事例を中心として慎重 に比較検討を行い、実証性の高い価格を求めるべく留意して試算しており、代表標準地を規準とした価格との均衡性の 観点からもその妥当性が認められることから、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,850 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [101.0] 100 [138.0] [104.0] 100 5,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道胆振東部地震により甚大な被害を受け た自治体では、人口の流出が進み、衰退傾向 が深刻な地域が多く見受けられる。 生活利便性が見劣りし、従前から衰退傾向に あった遠浅地区では、震災後に地価の下落幅 がやや拡大している情勢にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％