別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 厚真 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁 印  TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町表町２番外 ②地積 　(㎡) 589   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 道道沿いの商業地域 南東22m道道 水道、下水 早来 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 9.6km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 厚真町の人口・世帯数減少や苫小牧市への顧客流出から商況は依然として厳しい。当町は平成３０年の胆振東部 地震の震源地で、商業地への土地需要を更に減退させているものと見込まれ、地価下落の継続が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町の商業地域一円の範囲内と認められる。需要の中心は地元の個人事業者、中小法人が主である。 人口・世帯数の減少、基幹産業である農業の衰退、また昨年の北海道胆振東部地震の影響などを背景として、中心商業 地域の商況は厳しく、店舗等の需要も減退している。商業地の不動産売買は特に少なく、規模、目的などにより取引価 格も区々であるところから中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の不動産取引は殆ど自己利用目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、店舗等 の賃貸需要は弱く、賃貸市場も未成熟なところから収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用する ことが相当と判断、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の景気は、一部都市部に回復傾向も見 受けられるが、厚真町は人口、世帯数の減少 に加え、北海道胆振東部地震の影響も懸念さ れる。 人口減や苫小牧市への顧客流出に加え、北海 道胆振東部地震の影響などから商況は依然と して厳しく、地域的に衰退傾向を示している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％