別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 厚真 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来 印  TEL.

鑑定評価額 760,000 円  １㎡当たりの価格 470 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字軽舞２８０番 ②地積 　(㎡) 1,616   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 2.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が点在す る農村集落地域 北8m道道 水道 浜厚真 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ道道 交通 施設 浜厚真駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 北海道胆振東部地震の影響で離農者もみられることから、今後の農家住宅地需要は減少していくことが予測され る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　        470 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町内の市街化調整区域及び都市計画区域外全域である。需要者は町内及び周辺市町村の農業従事者が 中心となっている。近年、離農傾向が進んでいることから未利用地も多く、農地需要は低調に推移しており、さらに北 海道胆振東部地震及びその余震の影響もあり、地価は下落傾向となっている。土地取引の規模は多岐にわたるため、中 心となる価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏内の市街化調整区域及び都市計画区域外の事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。市街化調整 区域においては、農家住宅等一部の建物を除き建築が制限されていることから、賃貸用建物を建てることは困難であり 、収益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からの ヒアリング結果も参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　        480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農村においては、高齢化や人口減少により離 農者が増えており、土地需要は減退傾向。 震災の影響もあり、離農者は増加傾向で、農 地周辺の宅地需要は低調である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％