別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 厚真 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来 印  TEL.

鑑定評価額 1,330,000 円  １㎡当たりの価格 6,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字上厚真２１３番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と公営住宅 が見られる集落型住 宅地域 南東12m町道 水道 浜厚真 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺において、厚真町による 分譲地「かみあつまきらりタ ウン」が分譲中である。 街 路 基準方位北、１２ｍ 町道 交通 施設 浜厚真駅北方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上厚真地区中心部の住宅地域であるが、北海道胆振東部地震の影響で宅地需要は減退しており、地価は下落傾向 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町内全域の住宅地域である。需要者は町内の住み替え等が中心である。当該地区においては、移住者 需要を中心に近年比較的堅調な需要がみられたが、北海道胆振東部地震及びその余震の影響もあり、地価は下落傾向と なっている。取引価格にばらつきがみられるものの、土地の総額は１００～３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。上厚真地区の中心部に存する自用の一 般住宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件はほとんど見られないことから、収益価格を求 めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果 、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,900 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [101.0] 100 [146.4] [104.0] 100 5,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町村部においては、高齢化や人口減少を中心 とした地域経済の低迷が続いており、厚真町 では土地需要は減退傾向。 移住者需要等もみられる上厚真地区の住宅地 域であるが、震災の影響で新規需要は弱く、 地価は下落傾向が続いている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％