別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 厚真 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁 印  TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字朝日３８２番３ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西9m道道 水道、下水 早来 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　９ ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から稍外れた住宅地の特性にある。当町は平成３０年の北海道胆振東部地震の震源地であり、ほぼ全 町に地震の影響が見受けられた。地震後の土地取引も少なく、地価動向は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町の住宅地域一円で、需要者は厚真町の居住者が大半である。町内の人口・世帯数の減少などから 当町全体的に不動産需要が弱い。また、近年は周辺部での土地区画整理事業の実施による宅地供給により既成住宅地の 人気は低く、更に昨年の北海道胆振東部地震の影響も懸念され、地価は下落傾向を継続している。斯様な状況から取引 が少なく、地震による不動産市場の混乱も当面は継続するものと見込まれ、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、 中心市街地から外れた立地性にあり、民間アパート等への居室賃貸需要は殆どないところから収益価格を求めることは できなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,900 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [101.0] 100 [155.0] [101.0] 100 5,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の景気は、一部都市部に回復傾向も見 受けられるが、厚真町は人口、世帯数の減少 に加え、北海道胆振東部地震の影響も懸念さ れる。 当町中心部の土地区画整理事業による宅地供 給、北海道胆振東部地震の影響などを受け、 土地需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％