別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 羽幌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽幌 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三 印  TEL.

鑑定評価額 1,480,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫前郡羽幌町栄町１０１番１４ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｂ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西7m町道 水道、下水 留萌 52.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 栄町団地バス停南東方 200m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の現在の住環境で当面推移するものと予測する。病院、郊外量販店に近く、近年需要が集まる市街 南方の住宅地域に属するが、主に高齢化を主因とする需要減より、地価水準は軟調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽幌町市街地に形成される住宅地域一円にわたるが、中心街からやや離れた価格帯中位～下位に属する住 宅地域との間において代替性が強い。主な需要者は、自己の住宅取得を目的とする羽幌町内居住の個人であり、町内魚 家集落や町外からの転入需要は稀である。人口減、高齢化を背景に、宅地需要は長期的な低迷傾向に見舞われ、需給、 地価水準は弱含み。需要の中心となる価格帯は土地で総額１５０～２００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内においては公営住宅が充実し、適切な賃貸事例が得られないため、収益還元法（土地残余法）は適用できなかった 。よって、本件では試算された比準価格について、価格形成要因の変動状況、予測の原則を活用した地域要因の将来予 測を踏まえ、さらに市場分析を通じて得られた市場特性、総額的見地からの検討を加えた結果、比準価格は地域の市場 性を反映した妥当な価格を示しているものと判断し、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 信金調査の管内業況ＤＩ（７－９月主要業種 軒並み上昇）によると、管内経済はやや好調 の判断。公共事業も前年並みの水準維持。 市街地の宅地需給に係る構造的な問題、主に 人口減、高齢化を背景とした需要減の影響よ り、需給、地価水準は弱含みに推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％