別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 今金 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今金 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男 印  TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬棚郡今金町字今金１７９番１ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 国道沿いに小売店舗 が建ち並ぶ商業地域 北22m国道、西側道 水道、下水 国縫 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 国縫西方 31.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因はなく今後も商業地域としての現状を維持していくものと予測する。人口、世帯数の減少、高齢化 等の進行により商況は衰退傾向にあり、不動産に対する需要は不振であり、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅の敷地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地が接面する国道沿い及び当町における旧来からの中心商店街の圏域である。需要者の中心は当 町で商店等を経営する個人事業主がほとんどを占めており。未だ景気回復の傾向も見られず、地域経済は衰退し、人口 も減少傾向に歯止めがかからないことから、商況は厳しく空き店舗も見られるなど、需要は全般的に弱い状況にある。 中心となる価格帯は商業地の取引自体が皆無に等しいことから、価格は判定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域での不動産取引は自用目的の物件が中心で、地域内ではテナント店舗等の収益物件の新規供給は皆無に等しく 、賃貸市場が形成されておらず、また空き店舗が目立つこと等から投資採算性は期待し難いことから、収益価格は試算 しなかった。よって、現実の不動産市場における規範性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、今金町におけ る経済情勢及び不動産の需給動向をも総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道南地域では全道平均を上回る人口減少と高 齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済 はやや停滞気味である。 地域要因に特別な変動要因は見られない。周 辺の商業施設への顧客の流出等から、商業地 需要は減少し、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％