別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 今金 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今金 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男 印  TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬棚郡今金町字今金４５９番２０８ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北18m道道 水道、下水 国縫 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北１８ｍ道 道 交通 施設 国縫西方 30.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因は見受けられず、今後も住宅地域としての現状を維持するものと予測する。人口、世帯数の減少及 び高齢化等により、不動産に対する需要は不振であり、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今金町における住宅地域一円である。需要者の中心は当町居住者がほとんどを占めており、町外からの転 入者は極めて少ない。高齢化及び過疎化に加え、長引く景気の低迷により地域経済は停滞していることから不動産取引 は低調で、地価は下落傾向が続いている。中心となる価格帯は取引自体が少なく、また金額にも開差があるため判定し 難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も一部で散見されるものの、賃貸市場は未成熟であり、また不動産の取引自体は自用目 的の戸建住宅が中心であるため、収益価格は試算し得なかった。よって、本件では現実の不動産市場の動向を反映した 信頼性の高い比準価格を標準として検討を行い、今金町における経済情勢並びに不動産の需給動向等をも勘案のうえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道南地域では全道平均を上回る人口減少と高 齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済 はやや停滞気味である。 中心部からやや離れた住宅地であり人口減少 と高齢化率の上昇が顕著で、不動産取得者が 減少しており、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％